在拜讀信報(特別是曹SIR)拾多年之久, 從中涉獵投資知識, 亦有幸在偶然的機會, 聽到林SIR及少年楊股神在電台教投資. 學到另一些投資的知識, 繼而與自身有限的先天後天條件相互融合. 開始踏上投資路.
曹SIR及林SIR經常講到KISS的道理:
在套用我身上, 我發現, 因自已對個股的分析能力不足, 所以, 我自已只會選擇恆指及國指的成份股中較有相對優勢(市場專利)的去投資. 在投資中小企股上, 我投資在基金, 借助基金經理的一TEAM人. 去爭取較高回報,
林SIR教的"未學行先學坐":
進行投資, 要面對不能預知的未來, 所帶來的不確定及風險, 所以, 在宏觀角度, 要時常留意著經濟環境(外圍及本地因素相互影響, 長期或短期)的改變對投資項目的影響; 在微觀上, 要計算先已的承受能力. 能坐能守多久. 但承受能力, 每每因宏觀因素影響而改變. 所以在宏觀因素不利於投資項目時, 痛也要止蝕離場(縱然有力去守下去, 也會虧了時間值), 教訓 1 電盈, 在政府付差不多70億去收回長途電話專利, 便要撤退. 教訓2. 1997-2005, 亞洲金融風暴, 若有能力守, B哥哥便不用破產, 而且樓價不只回家鄉呢.
價值投資
自已對個股的分析能力不足, 價值投資應用在個股上, 實有難度. 所以從簡, 選擇發展中的市場, 如BRIC, 買入其指數ETF, 採用平均成本法及在調整時投入一筆比月供要大的錢去投資. 因這些地方的經濟周期向上, 公司盈利增長快, 現在MARGIN OF SAFETY未足夠. 但很過不多久會已足夠. (鄧普頓先生是利用價值投資法, 投資在日本而為客戶獲巨利), 作為幸福的香港人, 可參考在日本及美國高增長期內指數有那些成份股, 而直接投資於相似但有市場專利的中國企業.
2009年5月23日 星期六
專家教買連約盤攻略
節錄自4月17日 蘋果日報
樓 價 超 跌 越 來 越 多 人 買 「 磚 頭 」「 買 樓 收 租 ， 永 遠 都 要 夠 穩 陣 ， 夠 大 路 ， 鐵 路 沿 線 屋 苑 一 定 係 首 選 ， 想 平 可 以 買 嘉湖 山 莊 ， 出 中 環 快 過 馬 鞍 山 。 今 次 樓 市 小 陽 春 十 分 旺 ， 金 融 海 嘯 後 ， 好 多 人 都 認 為實 物 始 終 好 過 金 融 投 資 產 品 ， 股 票 一 跌 就 唔 見 咗 一 大 截 ， 層 樓 最 多 都 係 跌 兩 、 三 成， 風 險 相 對 較 低 。 」 中 原 研 究 部 聯 席 董 事 黃 良 昇 分 析 說 ， 由 於 樓 價 超 跌 ， 所 以 吸 引越 來 越 多 人 買 樓 ， 個 市 旺 到 無 吉 樓 睇 ， 投 資 者 惟 有 買 入 連 租 約 單 位 ， 尤 其 是 高 租 金的 舊 租 約 更 加 搶 手 。 另 外 ， 美 聯 物 業 首 席 分 析 師 劉 嘉 輝 認 為 ， 銀 行 存 款 利 息 近 乎 零， 在 雷 曼 事 件 的 陰 影 下 ， 已 驅 使 不 少 投 資 者 改 為 買 樓 收 租 ， 加 上 目 前 樓 市 喘 定 ， 樓價 回 穩 ， 再 度 刺 激 投 資 者 入 市 ， 最 近 以 租 金 回 報 有 4 、 5 厘 的 連 租 約 單 位 成 交 較 多。
【 攻 略 】 ‧ 向 管 理 處 查 詢 漏 水 問 題「 買 樓 無 樓 睇 ， 最 怕 就 係 買 到 漏 水 樓 ， 買 家 雖 未 能 入 屋 查 看 ， 但 可 向 管 理 處 查 詢 滲漏 問 題 。 」 中 原 地 產 首 席 分 區 營 業 經 理 趙 鴻 運 指 出 ， 如 單 位 有 滲 漏 情 況 ， 有 可 能 牽涉 到 樓 下 和 樓 上 單 位 ， 買 家 只 要 向 管 理 處 查 詢 樓 下 和 樓 上 有 沒 有 投 訴 過 漏 水 問 題 ，便 可 知 到 單 位 內 部 是 否 有 滲 水 。 另 外 ， 買 家 亦 可 直 接 走 到 樓 上 或 樓 下 單 位 詢 問 。
‧ 要 求 業 主 出 示 租 客 交 租 記 錄由 於 連 約 單 位 租 客 並 非 買 家 自 己 所 選 ， 最 擔 心 遇 上 租 霸 欠 租 ， 故 買 家 在 簽 訂 臨 時 合約 前 ， 一 定 要 業 主 出 示 租 客 近 6 個 月 的 交 租 記 錄 ， 以 防 業 主 隱 瞞 租 客 欠 租 問 題 ， 通常 業 主 都 肯 合 作 。
‧ 教 買 鐵 約 單 位買 家 如 能 買 入 連 鐵 約 單 位 ， 則 為 較 理 想 的 物 業 投 資 。 何 謂 鐵 約 ？ 趙 鴻 運 稱 ， 以 太 古城 為 例 ， 若 現 有 單 位 租 客 為 日 本 人 或 韓 國 人 ， 便 可 視 為 鐵 約 ， 因 為 日 本 人 或 韓 國 人居 住 一 般 約 2 年 ， 而 且 每 月 還 有 一 定 金 額 的 公 司 房 屋 津 貼 ， 買 家 至 少 不 用 擔 心 欠 租問 題 ， 加 上 他 們 對 居 住 有 要 求 ， 本 身 亦 愛 整 潔 ， 所 居 住 的 單 位 內 櫳 必 須 企 理 ， 廚 房、 浴 室 更 要 求 新 淨 ， 所 以 買 入 這 類 單 位 大 可 放 心 。
‧ 見 「 門 」 知 著所 謂 見 「 門 」 知 著 ， 即 使 無 樓 睇 ， 亦 可 從 大 門 新 舊 情 況 ， 推 測 單 位 內 櫳 是 否 經 過 翻新 。 趙 鴻 運 教 路 ， 如 所 見 的 是 廿 多 年 的 原 裝 大 門 ， 則 可 推 算 單 位 內 部 可 能 廿 多 年 並無 翻 新 裝 修 ， 買 家 要 有 心 理 準 備 ， 所 買 的 有 可 能 是 「 殘 、 爛 、 散 」 ， 相 反 ， 若 大 門越 是 簇 新 ， 兼 款 式 越 是 新 穎 ， 則 內 櫳 有 很 大 機 會 曾 作 出 翻 新 。
‧ 要 求 長 交 吉 期 乘 機 摸 番 轉
在購 入 連 約 盤 時 ， 可 要 求 業 主 給 予 較 長 交 吉 期 ， 合 理 要 求 最 長 為 4 個 月 ， 由 於 業 主 仍然 有 租 收 ， 一 般 都 願 意 接 受 ， 而 買 家 則 可 趁 這 4 個 月 期 間 ， 博 樓 市 升 勢 乘 機 摸 番 轉， 若 未 能 成 功 摸 出 ， 仍 可 如 期 交 易 ， 即 買 即 收 租 。
‧ 轉 移 按 金
趙 鴻 運 教 路 ， 不 少買 家 在 買 入 連 約 單 位 時 ， 都 忘 記 向 業 主 取 回 租 客 已 交 付 的 2 個 月 按 金 ， 建 議 買 家 在成 交 日 當 天 ， 要 求 業 主 經 律 師 樓 ， 一 併 將 2 個 月 按 金 轉 移 到 買 家 戶 口 ， 否 則 日 後 租約 期 滿 ， 租 客 追 收 按 金 時 ， 買 家 便 要 自 行 交 回 2 個 月 按 金 給 租 客 ， 蒙 受 金 錢 損 失 。
‧ 平 價 無 景 一 樣 高 回 報買 樓 收 租 始 終 有 別 於 自 住 單 位 ， 趙 鴻 運 指 出 ， 即 使 平 價 無 景 單 位 ， 亦 同 樣 可 享 高 回報 ， 次 級 貨 與 優 質 單 位 ， 其 租 金 差 距 不 會 太 大 ， 租 客 反 而 會 較 注 意 內 櫳 保 養 是 否 良好 。
‧ 找 機 會 睇 樓
「 在 簽 訂 臨 時 合約 後 ， 買 家 可 嘗 試 要 求 業 主 安 排 睇 樓 ， 曾 有 買 家 成 功 假 扮 裝 修 工 人 ， 與 業 主 一 同 查看 單 位 。 」 趙 鴻 運 稱 ， 例 如 剛 剛 遇 到 租 客 要 求 業 主 維 修 單 位 ， 買 家 可 抓 緊 機 會 與 業主 一 同 前 往 睇 樓 。 [ 利 ]即 買 即 收 租 坐 享 高 回 報
現時 不 少 屋 苑 平 均 租 金 回 報 約 有 4 厘 多 ， 比 起 銀 行 存 款 利 息 高 ， 對 於 投 資 者 甚 具 吸 引力 ， 由 於 近 日 樓 市 暢 旺 ， 吉 樓 盤 源 欠 缺 ， 投 資 者 已 急 不 及 待 ， 買 入 連 約 盤 收 租 ， 最大 好 處 是 可 即 買 即 收 租 ， 馬 上 坐 享 高 回 報 。慳 半 個 月 佣 金
買入 連 約 盤 ， 即 連 租 約 一 併 購 買 ， 可 節 省 半 個 月 經 紀 佣 金 ， 而 且 還 可 以 省 回 單 位 裝 修費 、 添 置 傢 俬 電 器 費 用 、 尋 找 租 客 時 間 ， 避 免 丟 空 期 出 現 ， 以 及 省 回 免 租 期 內 的 金錢 損 失 等 。 另 外 ， 由 於 單 位 已 有 租 客 租 住 ， 上 手 業 主 已 代 為 篩 選 租 客 ， 省 卻 不 少 揀租 客 的 功 夫 。連 約 盤 平 市 價 5 至 8%
由於 連 約 盤 十 間 有 九 間 都 無 樓 睇 ， 僅 極 少 數 例 外 ， 故 連 約 盤 通 常 都 會 較 市 價 平 5 至 8% ， 買 家 可 乘 機 向 業 主 大 力 壓 價 ， 業 主 一 般 都 會 接 受 現 實 乖 乖 就 範 。進 可 攻 退 可 守 待 升 市 財 息 兼 收
購買 連 約 盤 ， 尤 其 是 回 報 穩 健 的 大 型 屋 苑 ， 可 謂 進 可 攻 、 退 可 守 ， 為 目 前 抗 低 息 、 抗通 脹 的 投 資 工 具 ， 若 後 市 走 勢 未 明 朗 ， 仍 可 一 邊 收 租 ， 一 邊 等 待 樓 價 升 值 ， 反 正 收租 夠 供 樓 ， 當 樓 市 大 升 時 ， 則 可 連 租 約 一 併 賣 掉 ， 盡 享 財 息 兼 收 。投 資 物 業 可 按 七 成
最 近 銀 行 放 水 ， 推 出 五 花 八 門 優 惠 搶 客 ， 最 近 更 惠 及 連 租 約 的 投 資 物 業 ， 由 早 前 一 般 只 批 五 成 按 揭 ， 放 寬 至 七 成 ， 解 決 投 資 物 業 按 揭 不 足 的 問 題 。 [ 弊 ]可 能 支 付 巨 額 維 修 費
雖然 買 入 連 約 盤 擁 有 上 述 不 少 優 點 ， 但 由 於 始 終 無 樓 睇 ， 單 位 內 櫳 如 有 滲 漏 、 喉 管 淤塞 等 問 題 ， 便 需 自 行 負 責 維 修 ， 假 若 遇 上 嚴 重 的 結 構 性 問 題 ， 更 要 花 費 巨 額 維 修 費， 招 來 損 失 。租 客 無 得 揀 租 約 條 文 不 能 改由於 租 客 是 上 手 業 主 所 選 ， 租 客 究 竟 是 甚 麼 人 ， 只 能 靠 上 手 業 主 描 述 ， 買 家 需 留 意 有關 風 險 。 另 外 ， 上 手 業 主 與 租 客 所 簽 訂 的 租 約 ， 內 容 所 有 條 文 亦 無 法 更 改 ， 買 家 只可 全 部 接 受 。
樓 價 超 跌 越 來 越 多 人 買 「 磚 頭 」「 買 樓 收 租 ， 永 遠 都 要 夠 穩 陣 ， 夠 大 路 ， 鐵 路 沿 線 屋 苑 一 定 係 首 選 ， 想 平 可 以 買 嘉湖 山 莊 ， 出 中 環 快 過 馬 鞍 山 。 今 次 樓 市 小 陽 春 十 分 旺 ， 金 融 海 嘯 後 ， 好 多 人 都 認 為實 物 始 終 好 過 金 融 投 資 產 品 ， 股 票 一 跌 就 唔 見 咗 一 大 截 ， 層 樓 最 多 都 係 跌 兩 、 三 成， 風 險 相 對 較 低 。 」 中 原 研 究 部 聯 席 董 事 黃 良 昇 分 析 說 ， 由 於 樓 價 超 跌 ， 所 以 吸 引越 來 越 多 人 買 樓 ， 個 市 旺 到 無 吉 樓 睇 ， 投 資 者 惟 有 買 入 連 租 約 單 位 ， 尤 其 是 高 租 金的 舊 租 約 更 加 搶 手 。 另 外 ， 美 聯 物 業 首 席 分 析 師 劉 嘉 輝 認 為 ， 銀 行 存 款 利 息 近 乎 零， 在 雷 曼 事 件 的 陰 影 下 ， 已 驅 使 不 少 投 資 者 改 為 買 樓 收 租 ， 加 上 目 前 樓 市 喘 定 ， 樓價 回 穩 ， 再 度 刺 激 投 資 者 入 市 ， 最 近 以 租 金 回 報 有 4 、 5 厘 的 連 租 約 單 位 成 交 較 多。
【 攻 略 】 ‧ 向 管 理 處 查 詢 漏 水 問 題「 買 樓 無 樓 睇 ， 最 怕 就 係 買 到 漏 水 樓 ， 買 家 雖 未 能 入 屋 查 看 ， 但 可 向 管 理 處 查 詢 滲漏 問 題 。 」 中 原 地 產 首 席 分 區 營 業 經 理 趙 鴻 運 指 出 ， 如 單 位 有 滲 漏 情 況 ， 有 可 能 牽涉 到 樓 下 和 樓 上 單 位 ， 買 家 只 要 向 管 理 處 查 詢 樓 下 和 樓 上 有 沒 有 投 訴 過 漏 水 問 題 ，便 可 知 到 單 位 內 部 是 否 有 滲 水 。 另 外 ， 買 家 亦 可 直 接 走 到 樓 上 或 樓 下 單 位 詢 問 。
‧ 要 求 業 主 出 示 租 客 交 租 記 錄由 於 連 約 單 位 租 客 並 非 買 家 自 己 所 選 ， 最 擔 心 遇 上 租 霸 欠 租 ， 故 買 家 在 簽 訂 臨 時 合約 前 ， 一 定 要 業 主 出 示 租 客 近 6 個 月 的 交 租 記 錄 ， 以 防 業 主 隱 瞞 租 客 欠 租 問 題 ， 通常 業 主 都 肯 合 作 。
‧ 教 買 鐵 約 單 位買 家 如 能 買 入 連 鐵 約 單 位 ， 則 為 較 理 想 的 物 業 投 資 。 何 謂 鐵 約 ？ 趙 鴻 運 稱 ， 以 太 古城 為 例 ， 若 現 有 單 位 租 客 為 日 本 人 或 韓 國 人 ， 便 可 視 為 鐵 約 ， 因 為 日 本 人 或 韓 國 人居 住 一 般 約 2 年 ， 而 且 每 月 還 有 一 定 金 額 的 公 司 房 屋 津 貼 ， 買 家 至 少 不 用 擔 心 欠 租問 題 ， 加 上 他 們 對 居 住 有 要 求 ， 本 身 亦 愛 整 潔 ， 所 居 住 的 單 位 內 櫳 必 須 企 理 ， 廚 房、 浴 室 更 要 求 新 淨 ， 所 以 買 入 這 類 單 位 大 可 放 心 。
‧ 見 「 門 」 知 著所 謂 見 「 門 」 知 著 ， 即 使 無 樓 睇 ， 亦 可 從 大 門 新 舊 情 況 ， 推 測 單 位 內 櫳 是 否 經 過 翻新 。 趙 鴻 運 教 路 ， 如 所 見 的 是 廿 多 年 的 原 裝 大 門 ， 則 可 推 算 單 位 內 部 可 能 廿 多 年 並無 翻 新 裝 修 ， 買 家 要 有 心 理 準 備 ， 所 買 的 有 可 能 是 「 殘 、 爛 、 散 」 ， 相 反 ， 若 大 門越 是 簇 新 ， 兼 款 式 越 是 新 穎 ， 則 內 櫳 有 很 大 機 會 曾 作 出 翻 新 。
‧ 要 求 長 交 吉 期 乘 機 摸 番 轉
在購 入 連 約 盤 時 ， 可 要 求 業 主 給 予 較 長 交 吉 期 ， 合 理 要 求 最 長 為 4 個 月 ， 由 於 業 主 仍然 有 租 收 ， 一 般 都 願 意 接 受 ， 而 買 家 則 可 趁 這 4 個 月 期 間 ， 博 樓 市 升 勢 乘 機 摸 番 轉， 若 未 能 成 功 摸 出 ， 仍 可 如 期 交 易 ， 即 買 即 收 租 。
‧ 轉 移 按 金
趙 鴻 運 教 路 ， 不 少買 家 在 買 入 連 約 單 位 時 ， 都 忘 記 向 業 主 取 回 租 客 已 交 付 的 2 個 月 按 金 ， 建 議 買 家 在成 交 日 當 天 ， 要 求 業 主 經 律 師 樓 ， 一 併 將 2 個 月 按 金 轉 移 到 買 家 戶 口 ， 否 則 日 後 租約 期 滿 ， 租 客 追 收 按 金 時 ， 買 家 便 要 自 行 交 回 2 個 月 按 金 給 租 客 ， 蒙 受 金 錢 損 失 。
‧ 平 價 無 景 一 樣 高 回 報買 樓 收 租 始 終 有 別 於 自 住 單 位 ， 趙 鴻 運 指 出 ， 即 使 平 價 無 景 單 位 ， 亦 同 樣 可 享 高 回報 ， 次 級 貨 與 優 質 單 位 ， 其 租 金 差 距 不 會 太 大 ， 租 客 反 而 會 較 注 意 內 櫳 保 養 是 否 良好 。
‧ 找 機 會 睇 樓
「 在 簽 訂 臨 時 合約 後 ， 買 家 可 嘗 試 要 求 業 主 安 排 睇 樓 ， 曾 有 買 家 成 功 假 扮 裝 修 工 人 ， 與 業 主 一 同 查看 單 位 。 」 趙 鴻 運 稱 ， 例 如 剛 剛 遇 到 租 客 要 求 業 主 維 修 單 位 ， 買 家 可 抓 緊 機 會 與 業主 一 同 前 往 睇 樓 。 [ 利 ]即 買 即 收 租 坐 享 高 回 報
現時 不 少 屋 苑 平 均 租 金 回 報 約 有 4 厘 多 ， 比 起 銀 行 存 款 利 息 高 ， 對 於 投 資 者 甚 具 吸 引力 ， 由 於 近 日 樓 市 暢 旺 ， 吉 樓 盤 源 欠 缺 ， 投 資 者 已 急 不 及 待 ， 買 入 連 約 盤 收 租 ， 最大 好 處 是 可 即 買 即 收 租 ， 馬 上 坐 享 高 回 報 。慳 半 個 月 佣 金
買入 連 約 盤 ， 即 連 租 約 一 併 購 買 ， 可 節 省 半 個 月 經 紀 佣 金 ， 而 且 還 可 以 省 回 單 位 裝 修費 、 添 置 傢 俬 電 器 費 用 、 尋 找 租 客 時 間 ， 避 免 丟 空 期 出 現 ， 以 及 省 回 免 租 期 內 的 金錢 損 失 等 。 另 外 ， 由 於 單 位 已 有 租 客 租 住 ， 上 手 業 主 已 代 為 篩 選 租 客 ， 省 卻 不 少 揀租 客 的 功 夫 。連 約 盤 平 市 價 5 至 8%
由於 連 約 盤 十 間 有 九 間 都 無 樓 睇 ， 僅 極 少 數 例 外 ， 故 連 約 盤 通 常 都 會 較 市 價 平 5 至 8% ， 買 家 可 乘 機 向 業 主 大 力 壓 價 ， 業 主 一 般 都 會 接 受 現 實 乖 乖 就 範 。進 可 攻 退 可 守 待 升 市 財 息 兼 收
購買 連 約 盤 ， 尤 其 是 回 報 穩 健 的 大 型 屋 苑 ， 可 謂 進 可 攻 、 退 可 守 ， 為 目 前 抗 低 息 、 抗通 脹 的 投 資 工 具 ， 若 後 市 走 勢 未 明 朗 ， 仍 可 一 邊 收 租 ， 一 邊 等 待 樓 價 升 值 ， 反 正 收租 夠 供 樓 ， 當 樓 市 大 升 時 ， 則 可 連 租 約 一 併 賣 掉 ， 盡 享 財 息 兼 收 。投 資 物 業 可 按 七 成
最 近 銀 行 放 水 ， 推 出 五 花 八 門 優 惠 搶 客 ， 最 近 更 惠 及 連 租 約 的 投 資 物 業 ， 由 早 前 一 般 只 批 五 成 按 揭 ， 放 寬 至 七 成 ， 解 決 投 資 物 業 按 揭 不 足 的 問 題 。 [ 弊 ]可 能 支 付 巨 額 維 修 費
雖然 買 入 連 約 盤 擁 有 上 述 不 少 優 點 ， 但 由 於 始 終 無 樓 睇 ， 單 位 內 櫳 如 有 滲 漏 、 喉 管 淤塞 等 問 題 ， 便 需 自 行 負 責 維 修 ， 假 若 遇 上 嚴 重 的 結 構 性 問 題 ， 更 要 花 費 巨 額 維 修 費， 招 來 損 失 。租 客 無 得 揀 租 約 條 文 不 能 改由於 租 客 是 上 手 業 主 所 選 ， 租 客 究 竟 是 甚 麼 人 ， 只 能 靠 上 手 業 主 描 述 ， 買 家 需 留 意 有關 風 險 。 另 外 ， 上 手 業 主 與 租 客 所 簽 訂 的 租 約 ， 內 容 所 有 條 文 亦 無 法 更 改 ， 買 家 只可 全 部 接 受 。
索羅斯投機啟示
索羅斯投機啟示35條 , 轉載自
http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/stock/2005-10/09/content_3597116_4.htm
啟示一：亂局即大局
索羅斯說過：金融市場天生就不穩定，國際金融市場更是如此，國際資金流動皆是有榮有枯，有多頭也有空頭。市場哪裏亂哪裏就可以賺到錢。辨識混亂，你就可能致富；越亂的局面，越是膽大心細的投資者有所表現的時候。
一項情形變的越遭，就會向上彈的越高。跌的越深，市場越亂就越可能出現大行情。很多情況常常是：市場亂，投資人跟著一起亂。所以我們常常可見到恐慌性賣壓，投資人奮勇追高等新聞標題。亂局對冷靜的客觀投資人來說，正式天賜良機，因為這可能是大撿便宜貨的機會，也是財富重新分配的時候。
啟示二：見壞快閃
認賠出場求生存是索羅斯投資策略中最重要的原則，那麼眼明手快，見壞就閃就是求生存最重要的方式。
1974年，索羅斯在日本股票市場建立極高的持股比例，一日下午，東京某位營業員打電話告訴他一個秘密，內容是告訴他日本人對陷入水門案件醜聞的尼克森總統反應欠佳，當時正在打網球的索羅斯毫無猶豫地立即決定賣出日本所有股票，由此可見眼明手快是許多基金操盤人的必備功夫。
大部份投資人充斥一種舍不得的情緒，上漲舍不得賣，下跌也舍不得賣，看了難過，殺了手軟，出脫往往是波段最低點。
啟示三：昨天的歷史，明日的走勢
索羅斯成功的預測1987年的崩盤，秘訣為何？鑒往知來。
經濟危機的爆發，往往是累積長期不穩定的情況所醞釀而發生。歷史的經驗往往可以預測未來，因為歷史是會重演的，所以以史為鏡不失為預測的重要方式。
1929年及1987年崩盤類似之處：
短期貨幣市場利率走揚，造成股市資金動能不足，大量美元流入他國中央銀行，美國聯邦理事會沒有注入等量貨幣造成資金流動性不足。1987年下跌幅度36%與1929年相似，每日價格的波動與1929年相似。胡佛總統對股災之初發表談話，裏根總統在股災發生之初發表談話，內容與胡佛相似。
啟示四：別人話中話，我見財上財——解讀能力
一些平淡無奇的話，在索羅斯聽起來，可能就是重要的買進或賣出的訊號。這樣的啟示說明了索羅斯一項重要的能力，就是解讀。
各國重要領袖、甚至政府領袖、商界人士的重要談話，都隱含了相當重要的意涵在其中，而差別在于聽者能聽懂幾分、又能執行幾分。
1992年德國央行史萊辛革的一習演說提到：如果投資人認為歐元是一籃子固定的貨幣的話，那就錯得離譜了。當年總統為了經濟問題，一再提高馬克的利率，使得馬克變成強勢貨幣，而為了維持匯率的穩定，使得德國及意大利不得不跟進，但是英國及意大利的經濟情況不理想，因此苦撐匯率之下，對德國抱怨連連。索羅斯聽了史萊辛閣這番話以後，認為其中別有文章，他話中的涵義可能影射虛弱的意大利裏拉。事後索羅斯與史萊辛閣談話，問其是不是喜歡以歐元作為一種貨幣。史氏回答，他喜歡歐元的構想，但是歐元這個名稱則並不喜歡，如果用馬克的話，他會比較容易接受。讀出弦外之音的索羅斯便立刻放空意大利裏拉，大賺三億，並借了一大筆英鎊，改換成馬克，又大賺十億美金。
啟示五：小心，明牌就在你身邊
明牌就出現在報紙、新聞、電視、廣播、甚至口耳相傳的小道消息上。
1972年，有一天晚上索羅斯聽到了國民城市銀行招待證券分析師吃晚飯的消息，這是一件從未發生過的事，雖然索羅斯不在受邀行列之列，但他卻敏銳的認為其中必有不尋常的事情要發生，他立即主張買進經營體質較佳的銀行股，他的聯想是銀行業可能要公布利多消息。果然索羅斯買進的股票獲利五成。
啟示六：仙人打股有時錯，錯誤為投資之必然
1987年索羅斯仔細檢視全球經濟大勢後，他的結論是：崩潰會從日本開始。當時日本債券市場崩盤，索羅斯研判債券市場的崩盤效應會擴大到股票市場，因為股票市場股價高估的現象遠高于債券市場的不合理性，所以他認為日本股市會領先下挫，但沒想到投機性的資金反而涌進了日本的股票市場，日本股市又創了新高。
啟示七：勇于認錯的自省精神
索羅斯相信使他與眾不同的最大能力，就是能很快地察覺過錯。能做到很快察覺過錯，勢必擁有較為敏銳的心智及高人一等的勇氣。
在索羅斯的理論裏，由于他認為人類對事情的認知是不完整的、有缺陷的，所以人類思想天生就容易出錯。索羅斯能夠了解事實與認知的差距。
啟示八：最大天賦——化繁為簡
耐煩——好比金融市場若真的要分析起來，鐵定沒完沒了，經濟大勢、政治影響、個股基本面、歷史走勢圖、產業前景等等分析後，最後很單純，只是買或不買、賣或不賣的最終判斷而已。索羅斯每天閱讀十數份各類專業刊物的原因就在此。
索羅斯可以帶領即將達到四十個國家據點的慈善組織，也可以跨足不動產、農牧業、網絡公司、壽險公司、金融商品、超級市場等各種不同領域，他全部是親自了解，並不只是聽任幕僚人員的建議。而且他每天要花三分之一的時間思考，他並非超人，他只是將化繁為簡真正融入到他的投資生涯和日常生活中。
啟示九：在前進中整頓
索羅斯要進入美國市場前，他對美國市場並不了解，可是他採用直接進場的方式學習，然後在過程中，時時檢討缺失。先拿一部分金額投入測試一下市場，感覺對了，又印證他的理論，再開始調集重兵，予市場致命一擊。
在前進中整頓，不是走一步算一步，而是從行動中積極調整投資策略。
啟示十：管理風格
開放式溝通：索羅斯身邊的人不是唯唯諾諾的人，而是在不同意見時，勇敢的反駁索羅斯。
不在其位不謀其政：例如有位能力不錯的交易員，在不知情下進行了風險很大的貨幣交易，這筆交易賺了大錢，但索羅斯請他走路，因為若有閃失，是由他自己負起全責，而非手下。
充分授權：例如他多次在跟屬下會議中，告訴他們如果看好一項投資標地，為什麼下這麼少的賭注呢?其實那名部屬所投資的金額已經是天文數字，但是索羅斯卻是鼓勵部屬加碼，告訴他你的權限可以這麼高，放手去做吧。
恩威並重：他常常問部屬問題，讓部屬難以招架，為了就是要知道負責的人到底了不了解狀況，如同臺灣王永慶的主管會報，不過他也賞罰分明，讓屬下又愛又恨。
啟示十一：你有沒有自己的舞臺
人必須有舞臺才有發言的余地，才會受到重視，也可以在政治上謀求更大的商機。
例如上個世紀八十年代末期，索羅斯曾企圖說服當時美國總統和英國首相支持一項歐洲的復興計畫，但是這項建議非但沒有被重視，還遭受人所嘲笑，他了解必須成為公眾人物才能受到重視。于是推動了放空英鎊一役，讓英格蘭銀行破產，從此聲名大噪，為自己創造了一個舞臺。之後還應韓國總統之邀到韓國進行訪問，以非正式顧問之名評估韓國進行巨額投資的可行性。
啟示十二：要有垃圾裏找黃金的慧眼
索羅斯對冷門的東西特別感興趣，例如在套匯還是一項冷門又無聊的工作時，他把套匯研究得很透徹，一躍成為套匯理論兼操作的大師。
1960年，他發現一家德國保險公司——聯合，若以他的資產價值相較，股價實在太低了，他便開始推薦聯合的股票，結果此股票漲了三倍。
啟示十三：與其聽你的擺布，不如照我的規矩
索羅斯說過：“我特別注意遊戲規則的改變，不只是在遊戲規則裏打轉，而是了解新的遊戲規則何時出現，並且要在眾人察覺之前”。他還試圖改變遊戲規則，在金融市場、政治市場皆然。
例如他不以政治捐獻或以資助候選人的傳統做法，來作為增加政治影響力的主要方式，而是直接用他的財富支持和與其倡議的議程有關的辯論，希望受教育的大眾能認同他的看法，或者捐款給內容涵蓋廣泛的民間組織及計劃，這類的組織有助于改變全國的政治文化。
啟示十四：市場，我永遠不相信你
索羅斯說過：市場走勢不一定反應市場的本質，而是反應投資人對市場的預期。但是投資人往往是不理性的，因此更加深金融市場的不穩定性。
如果偌大的營業廳裏，只有兩三只小貓在看盤，這就告訴你該進場了，如果營業廳裏擠得水泄不通，連上市上櫃都分不清，股票名字都叫不出來的隔壁大媽都告訴你該買股票了，這就是該退場的時候了。
啟示十五：神秘第六感
索羅斯很相信他自己的動物本能。每當事情生變，他就會覺得痛，當他直接管理的基金時，就時常會背痛，只要一開始痛，他就知道投資組合有問題，更妙的是如果痛的地方接近腰部就是買超出了毛病，若是左肩痛就是貨幣方面有麻煩。
重點是：話雖如此，仍然不可忽視專業能力的培養，只是在下注前，不免有猶豫的心理，偶爾找個直覺來說服自己只是幫助投資的果斷而已。直覺是幫助決定用的，幫助加碼時堅定自己的信心。絕不可倒果為因。
啟示十六：存活下來，一切好談
索羅斯在《金融煉金術》的導論中說：如果我必須就我的實務技巧做個總評，我會選擇一個字：存活。
例如：1987年，當股市崩盤，他判斷會從日本開始，然後才是美國股市，但是他原本放空的日本市場反走高，使他受到重創，他並沒有執迷自己的判斷，立刻認賠出場，他的原則是：先求生存，再求致富。所以雖然這次的投資失敗，但全年的基金表現仍有14%的盈余，也為他留下日後大戰的籌碼，也才有日後“讓英格蘭銀行破產者”的封號。
啟示十七：分散風險就是致力于投資組合
不要把所有的雞蛋放在投一個籃子裏。
量子基金會把凈值的資本投資于股票市場，而將融資的部分投資于像股票指數期貨、債券、外匯等金融商品上。原因是股票的流動性相對于金融商品而言較小，因此將部份的凈值資本投資于股票上，萬一發生追繳保證金時，就較能避免災難式的崩盤。
啟示十八：最高境界，無招勝有招
索羅斯說，他的特長就是沒有特定的投資作風，或者更精確點，他常常改變自己的作風以遷就環境。
量子基金成立以來，有時做多，有時放空，有時玩股票，有時買債券，期貨沒少過，衍生性金融商品，他還是使用的鼻祖之一，全球各地的主要金融市場大概找不到他缺席的紀錄。
1970年代初期，索羅斯開始投資在相當不成熟的日本、加拿大、荷蘭，之後又投資石油公司、銀行、國防公司、農業公司的股票而獲得豐厚的報酬。1973、1974年股市重挫時，索羅斯以放空方式賺錢。
啟示十九：融資，小心融資
索羅斯重大勝利中從事的大部分是融資，但是索羅斯並非瘋狂地一味運用融資操作，他本人非常了解融資的風險。
索羅斯對融資的觀念有幾個基本的重點：
1. 基金的凈值必須用來支持所使用的融資：
不得超過借貸的融資部分不得超過基金凈值，以防舉債大于資產的負面狀況產生。
2. 對于純粹的商品類基金，使用的融資倍數十分節制：
太危險的不碰，在索羅斯的認知裏，商品類基金的風險較其它大，因此索羅斯在沒有太大的把握下，不敢輕易以高杠桿方式操作。
3. 投資組合本身就具有融資效果
索羅斯認為期貨、債券、股票各有不同成數的融資保證金，所以不同的投資組合，就出現不同情況及比例的融資成數，所以善用各類商品及工具，就可以變化融資成本。
4. 必須處于正確的行情，才能藉融資來獲利
索羅斯相信自己看法正確時，才會大手筆投入。
啟示二十：無心差柳尚且成蔭，有意栽花當然要發
數十年來索羅斯在很多國家建立他的民主慈善大國，他捐出去的慈善捐款已經超過十三億美元，他甚至表示希望在死之前把所有的財富都捐出去。
他以慈善為名，在很多國家建立起人良好的政商關係，例如延聘了許多退休的政府官員，姑且不論他是否有所意圖，他的努力是有目共睹的，相對的，對他在人脈、在當地國情的了解上，以及他的影響力，勢必對他投資有極大的幫助。
啟示二十一：見風是雨的聯想力
索羅斯說：你的思考一定要全球化，不能只是很狹隘地局限于一隅，你必須知道此地發生的事件，會如何引發另一地的事件。他就是要投資人培養國際觀，並且能夠找到事件的連動關係。
索羅斯不僅注意公司的體質，同時在意當時的大環境。兼顧微觀與宏觀，兩者是連動密切的。
1970年代中索羅斯曾經放空雅芳股票，他以120元放空賣出，兩年後以每股20回補，每股賺了100美元。因為索羅斯洞悉了一個趨勢，即人口逐漸老化，化粧品業者收入將大受影響，他並且認為小孩子也不再用那種東西，所以他研判化粧品的銷售榮景已經過去了。
啟示二十二：親自了解而不是道聽涂說
索羅斯訂了三十種業界雜志，也閱讀一般性雜志，四處尋找可能有價值的社會或文化趨勢。他遍覽群書的目的，就是要從資料審視有何特殊之處，伺機切入市場。他很清楚，他必須把各種可能的信息輸入腦子裏，然後才能有憑有據地輸出投資策略。
單是閱讀資料，索羅斯認為尚嫌不足，在他有地位及影響力後，他更可以透過親自了解，實地勘查的方式，更深入了解投資標地。
啟示二十三：我不是冷血動物，而是冷血投資動物
索羅斯說過：當我四下尋找一個投資標地時，我便遭遇困難。我並不屬于任何特定社會……1947年我到英國，1956年到美國，但我從來沒有完全同化成一個美國人。索羅斯從未公開擁抱美國人或猶太人的身分，有些人認為索羅斯沒有種族認同。
在索羅斯的投資世界裏，他保持冷靜，超然，目的取向很重要，目的就是獲利，他不隨國內多數人起舞，避免跟股票談戀愛，才不致于衝昏頭而感情用事。
索羅斯並未忘本，他一直是他的祖國——匈牙利的長期資助者，在他的辦公室內，都還懸挂著匈牙利藝術家的作品。
啟示二十四：看到缺點，我就放心
根據索羅斯的理論解釋，市場參與者的偏見會影響市場價格，他並且認為有時候不僅影響價格還會影響基本面，所以他在剖析投資標地時，就習慣帶著找碴的眼光，試圖看出其缺點。因為只要知道缺點所在，他就能領先樂觀派的投資大眾。
索羅斯常與實際操盤人就投資問題做檢討及辯論，索羅斯的作風就像博士班學生考試時的口試委員一樣，不斷質疑考生論文的論點，試圖找出缺點。倘若一問，問題百出，就不斷進行檢討，他的問題又專業又刁鑽，一直到部屬回答都正確時，再也沒有問下去的必要，才放心進行投資。
啟示二十五：低買高賣有條件，選購股票像頂店
從索羅斯的合作夥伴透漏出索羅斯的投資策略為：找尋低估的股票，而且擁有強勢產品連鎖店的公司。
投資股票或收購其它公司都是要經過精算的過程，我們可以假想今天如果要去頂下別人的店或收購別人的公司，一定要詳細推敲賣價是否合乎本質，公司的財產清冊、營收狀況、每月開支等等各個角度作深入的剖析，用這個價格買下來合理嗎？但是事實上投資人並非如此，好像股票跟公司是不關聯的獨立個體。
啟示二十六：我是我眼中的我
索羅斯自從在英鎊一役勝利後，就努力轉型，開始強化他慈善行為的形象和行為，並轉到公共政策的領域，他時常四處演講、接受訪談、批評世局、批評某國政策不當，儼然成為了政界人士。但是大多數人沒有興趣聆聽他的意見，他們所興趣的是他在金融方面的看法。
在政治人物的眼中，索羅斯不是一個政治人物，連兼職都不被認同，在大眾眼光，充其量他只不過是個很敢花、舍得花錢的慈善家罷了。
但是索羅斯不在乎別人怎麼看自己，而是在自己怎麼做自己，他捐錢、捐設備、設立大學、獎助教授及學生、關心教育議題、網絡普及、民生問題、美國對死亡的重視等等都有一定的貢獻和成就。
啟示二十七：時間換取空間，空間也可換時間
通常大部分的人會認為索羅斯是標準的投機客，這類的人一定沒有耐心，專跑短線，如果是以這類的印象看索羅斯，那就失之偏頗了。
例如他在1989年到1992年重創英格蘭銀行，索羅斯就布局了三年，他只對一個只是預判，但尚未實現的局面等了三年，所以我們能說他沒耐心嗎？
對相于長期投資的觀點，索羅斯只是不用長期時間來換取上漲的空間，因為只要價格滿意，“朝買進、夕可賣出”，時間長短並非考慮的重點，因為目的已經達到了，然後他再爭取時間找尋下一個目標。
啟示二十八：果斷
索羅斯有一點非常重要的特色：說做就做，劍及履及的果斷行動力。
例如在1974年，當索羅斯接到一通東京營業員的電話，覺得當時環境不利，在日本擁有極高持股部位的索羅斯，立即毫不猶豫做出出脫的決定。當做決定的時機成熟時，他絕不花十五分鐘以上的時間做研究。
索羅斯說過，日本是他喜歡的地方之一，他願意在他喜歡的市場裏，全部撤出，必然是他研判局面可能生變。但是對于尚未發生的事，能夠勇于即刻做決定，沒有半點遲疑，這樣的果斷利，的確超乎常人。
啟示二十九：徹底分工就是徹底成功
索羅斯的金融生涯裏曾經有一度遭遇瓶頸，他衣食無虞，基金規模不斷擴大，但是他的精神卻幾近崩潰，他對眼前的成就忽然起了疑心，結果又與妻子離異，與工作夥伴拆夥。當時他設法找人分擔經營基金的責任，不斷地徵人訪才，找到人之後，卻又放心不下，能然過問業務，甚至還是自己做決定，結果導致量子基金出現後首度虧損。
經過多次教訓，他真的做到交棒的動作，把業務逐漸轉給一些手下悍將，他將許多重要的工作充分授權給下屬負責，當然本人仍然關心基金的運作，也隨時提供建言，結果量子基金之後又創造了另一波高峰。
啟示三十：冒險不是忽略風險，豪賭不是傾囊下注
翻開索羅斯徵戰金融界的紀錄，一般人都會被他出手的霸氣嚇到，也可以說豪氣。很多人誤以為只是命運之神特別眷戀索羅斯，認為只是賭贏罷了，賭輸了還不是窮光蛋一個。
其實索羅斯在從事冒險之前，是評估過風險，下過研究功夫的，他的冒險並不是不顧安全考量，賭資雖大但不是他的全部家當。他雖然時常豪賭，但也會先以資金小試一下市場，絕不會財大氣粗到處拿鉅資作戰。
啟示三十一：政府護盤，反向指針？
經濟學家眼裏政府以任何方式介入股市都是不當的做法，但並不為索羅斯所讚同。但索羅斯也不完全讚成政府幹預，他讚成有一個有力度的國際央行之類的組織，足以解救瀕臨危亂的經濟，他並沒有明講是否讚成各國政府介入。
例如1997年的金融風暴，從泰國央行喊話開始，到馬來西亞、印尼、新加坡、臺灣、香港、韓國、每一個政府的央行皆大力護盤，但是結果不但徒勞無功，而且更加慘重。政府的護盤有時可成為市場變盤的警訊，所以在投資前，要考慮政府的態度，它有可能成為研判走勢的反項指針。
啟示三十二：不是閒人閒不住，真是閒人非等閒
我們仔細研究一些金融股市大亨的行事模式後，我們可以發現他們並不是整天忙忙碌碌地盯著大盤，為一兩天的漲跌神情緊張地喊進殺出。例如股神巴菲特，並沒有一般大眾印象中的忙碌生活。他的公司並未設在繁華的市中心，而是設在遙遠的內布拉斯市。最重要的辦公室裏，甚至沒有計算機或股票交易的終端機。巴菲特說：沒有熱鬧的小道消息，才能冷靜思考。
索羅斯的量子基金的管理工作早就落在他的手下身上，他曾說，他一天要花三分之一的時間思考，並澄清自己對于將要往何處去、世界要往何處去等問題的想法。索羅斯也說過，自己一直未涉入過程中，他是以一個思考的角度參與，思考就是要置身事外，保持自己的客觀與超然。
啟示三十三：要效法索羅斯先定位自己
因為索羅斯的成功造成所有避險基金的經理人都流行一種“只管總體金融面，不從事證券分析”的流行現象，每一個人都想跟索羅斯一樣，做一個總體經濟面的宏觀投資人，不必再從事選股的工作。這些基金經理人忽視為上市公司做基本分析，不看年度報表，不管企業界的問題，也不管他們的競爭力，每一個人都想成為另一個索羅斯。
但是其時每個人遭遇不同，所羅斯一開始就接觸套匯，加上他特殊的歐洲背景，促使他在套匯領域勤加鑽研，所以他必須熟悉市場大勢，但是一般的金融工作人員，不思在自己的領域中，堅守崗位，只是一味的跟進成功之後的索羅斯腳步，結果導致自己的失敗。
啟示三十四：我看我我且非我 誰裝誰誰就是誰
從索羅斯所扮演的角色來看，包含生活各種差異極大的事物，他可以說是一個慈善家，又漸成一個政治家，他自視是一個哲學家，在金融領域方面又是一個投資家，他也擅長鑽法律漏洞，利用法律規定不嚴的灰色地帶，取巧行事。
很清楚的，索羅斯不以現狀滿足，仍朝理想邁進，不以事多而苦，仍一一厘清完成，多重的角色在他身上，雖不甚協調，但是他成功演出每一個角色，在每個角色，都盡力表現。
啟示三十五：風雨不驚 無怨無悔
1987年的股市崩盤，索羅斯猜錯了崩盤的排序，于是造成他損失極為慘重，當然有記者問到他對此次重挫的反應，索羅斯只說：我覺得很有趣。索羅斯的朋友說過：索羅斯面對崩盤時表現鎮定，索羅斯認賠的態度比我見過的任何人都好，他可能認為市場沒照他的想法演變，但既然出了錯，經他理解後，就大步離去，不再留連了。
索羅斯不管賺錢也好，虧前也罷，一切的結局都是榮辱不驚，在他的人生裏，錢已經不是這麼重要，賺錢是他的工作，不是他的目的。這樣的修為值得每一個投資人努力培養與學習。
http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/stock/2005-10/09/content_3597116_4.htm
啟示一：亂局即大局
索羅斯說過：金融市場天生就不穩定，國際金融市場更是如此，國際資金流動皆是有榮有枯，有多頭也有空頭。市場哪裏亂哪裏就可以賺到錢。辨識混亂，你就可能致富；越亂的局面，越是膽大心細的投資者有所表現的時候。
一項情形變的越遭，就會向上彈的越高。跌的越深，市場越亂就越可能出現大行情。很多情況常常是：市場亂，投資人跟著一起亂。所以我們常常可見到恐慌性賣壓，投資人奮勇追高等新聞標題。亂局對冷靜的客觀投資人來說，正式天賜良機，因為這可能是大撿便宜貨的機會，也是財富重新分配的時候。
啟示二：見壞快閃
認賠出場求生存是索羅斯投資策略中最重要的原則，那麼眼明手快，見壞就閃就是求生存最重要的方式。
1974年，索羅斯在日本股票市場建立極高的持股比例，一日下午，東京某位營業員打電話告訴他一個秘密，內容是告訴他日本人對陷入水門案件醜聞的尼克森總統反應欠佳，當時正在打網球的索羅斯毫無猶豫地立即決定賣出日本所有股票，由此可見眼明手快是許多基金操盤人的必備功夫。
大部份投資人充斥一種舍不得的情緒，上漲舍不得賣，下跌也舍不得賣，看了難過，殺了手軟，出脫往往是波段最低點。
啟示三：昨天的歷史，明日的走勢
索羅斯成功的預測1987年的崩盤，秘訣為何？鑒往知來。
經濟危機的爆發，往往是累積長期不穩定的情況所醞釀而發生。歷史的經驗往往可以預測未來，因為歷史是會重演的，所以以史為鏡不失為預測的重要方式。
1929年及1987年崩盤類似之處：
短期貨幣市場利率走揚，造成股市資金動能不足，大量美元流入他國中央銀行，美國聯邦理事會沒有注入等量貨幣造成資金流動性不足。1987年下跌幅度36%與1929年相似，每日價格的波動與1929年相似。胡佛總統對股災之初發表談話，裏根總統在股災發生之初發表談話，內容與胡佛相似。
啟示四：別人話中話，我見財上財——解讀能力
一些平淡無奇的話，在索羅斯聽起來，可能就是重要的買進或賣出的訊號。這樣的啟示說明了索羅斯一項重要的能力，就是解讀。
各國重要領袖、甚至政府領袖、商界人士的重要談話，都隱含了相當重要的意涵在其中，而差別在于聽者能聽懂幾分、又能執行幾分。
1992年德國央行史萊辛革的一習演說提到：如果投資人認為歐元是一籃子固定的貨幣的話，那就錯得離譜了。當年總統為了經濟問題，一再提高馬克的利率，使得馬克變成強勢貨幣，而為了維持匯率的穩定，使得德國及意大利不得不跟進，但是英國及意大利的經濟情況不理想，因此苦撐匯率之下，對德國抱怨連連。索羅斯聽了史萊辛閣這番話以後，認為其中別有文章，他話中的涵義可能影射虛弱的意大利裏拉。事後索羅斯與史萊辛閣談話，問其是不是喜歡以歐元作為一種貨幣。史氏回答，他喜歡歐元的構想，但是歐元這個名稱則並不喜歡，如果用馬克的話，他會比較容易接受。讀出弦外之音的索羅斯便立刻放空意大利裏拉，大賺三億，並借了一大筆英鎊，改換成馬克，又大賺十億美金。
啟示五：小心，明牌就在你身邊
明牌就出現在報紙、新聞、電視、廣播、甚至口耳相傳的小道消息上。
1972年，有一天晚上索羅斯聽到了國民城市銀行招待證券分析師吃晚飯的消息，這是一件從未發生過的事，雖然索羅斯不在受邀行列之列，但他卻敏銳的認為其中必有不尋常的事情要發生，他立即主張買進經營體質較佳的銀行股，他的聯想是銀行業可能要公布利多消息。果然索羅斯買進的股票獲利五成。
啟示六：仙人打股有時錯，錯誤為投資之必然
1987年索羅斯仔細檢視全球經濟大勢後，他的結論是：崩潰會從日本開始。當時日本債券市場崩盤，索羅斯研判債券市場的崩盤效應會擴大到股票市場，因為股票市場股價高估的現象遠高于債券市場的不合理性，所以他認為日本股市會領先下挫，但沒想到投機性的資金反而涌進了日本的股票市場，日本股市又創了新高。
啟示七：勇于認錯的自省精神
索羅斯相信使他與眾不同的最大能力，就是能很快地察覺過錯。能做到很快察覺過錯，勢必擁有較為敏銳的心智及高人一等的勇氣。
在索羅斯的理論裏，由于他認為人類對事情的認知是不完整的、有缺陷的，所以人類思想天生就容易出錯。索羅斯能夠了解事實與認知的差距。
啟示八：最大天賦——化繁為簡
耐煩——好比金融市場若真的要分析起來，鐵定沒完沒了，經濟大勢、政治影響、個股基本面、歷史走勢圖、產業前景等等分析後，最後很單純，只是買或不買、賣或不賣的最終判斷而已。索羅斯每天閱讀十數份各類專業刊物的原因就在此。
索羅斯可以帶領即將達到四十個國家據點的慈善組織，也可以跨足不動產、農牧業、網絡公司、壽險公司、金融商品、超級市場等各種不同領域，他全部是親自了解，並不只是聽任幕僚人員的建議。而且他每天要花三分之一的時間思考，他並非超人，他只是將化繁為簡真正融入到他的投資生涯和日常生活中。
啟示九：在前進中整頓
索羅斯要進入美國市場前，他對美國市場並不了解，可是他採用直接進場的方式學習，然後在過程中，時時檢討缺失。先拿一部分金額投入測試一下市場，感覺對了，又印證他的理論，再開始調集重兵，予市場致命一擊。
在前進中整頓，不是走一步算一步，而是從行動中積極調整投資策略。
啟示十：管理風格
開放式溝通：索羅斯身邊的人不是唯唯諾諾的人，而是在不同意見時，勇敢的反駁索羅斯。
不在其位不謀其政：例如有位能力不錯的交易員，在不知情下進行了風險很大的貨幣交易，這筆交易賺了大錢，但索羅斯請他走路，因為若有閃失，是由他自己負起全責，而非手下。
充分授權：例如他多次在跟屬下會議中，告訴他們如果看好一項投資標地，為什麼下這麼少的賭注呢?其實那名部屬所投資的金額已經是天文數字，但是索羅斯卻是鼓勵部屬加碼，告訴他你的權限可以這麼高，放手去做吧。
恩威並重：他常常問部屬問題，讓部屬難以招架，為了就是要知道負責的人到底了不了解狀況，如同臺灣王永慶的主管會報，不過他也賞罰分明，讓屬下又愛又恨。
啟示十一：你有沒有自己的舞臺
人必須有舞臺才有發言的余地，才會受到重視，也可以在政治上謀求更大的商機。
例如上個世紀八十年代末期，索羅斯曾企圖說服當時美國總統和英國首相支持一項歐洲的復興計畫，但是這項建議非但沒有被重視，還遭受人所嘲笑，他了解必須成為公眾人物才能受到重視。于是推動了放空英鎊一役，讓英格蘭銀行破產，從此聲名大噪，為自己創造了一個舞臺。之後還應韓國總統之邀到韓國進行訪問，以非正式顧問之名評估韓國進行巨額投資的可行性。
啟示十二：要有垃圾裏找黃金的慧眼
索羅斯對冷門的東西特別感興趣，例如在套匯還是一項冷門又無聊的工作時，他把套匯研究得很透徹，一躍成為套匯理論兼操作的大師。
1960年，他發現一家德國保險公司——聯合，若以他的資產價值相較，股價實在太低了，他便開始推薦聯合的股票，結果此股票漲了三倍。
啟示十三：與其聽你的擺布，不如照我的規矩
索羅斯說過：“我特別注意遊戲規則的改變，不只是在遊戲規則裏打轉，而是了解新的遊戲規則何時出現，並且要在眾人察覺之前”。他還試圖改變遊戲規則，在金融市場、政治市場皆然。
例如他不以政治捐獻或以資助候選人的傳統做法，來作為增加政治影響力的主要方式，而是直接用他的財富支持和與其倡議的議程有關的辯論，希望受教育的大眾能認同他的看法，或者捐款給內容涵蓋廣泛的民間組織及計劃，這類的組織有助于改變全國的政治文化。
啟示十四：市場，我永遠不相信你
索羅斯說過：市場走勢不一定反應市場的本質，而是反應投資人對市場的預期。但是投資人往往是不理性的，因此更加深金融市場的不穩定性。
如果偌大的營業廳裏，只有兩三只小貓在看盤，這就告訴你該進場了，如果營業廳裏擠得水泄不通，連上市上櫃都分不清，股票名字都叫不出來的隔壁大媽都告訴你該買股票了，這就是該退場的時候了。
啟示十五：神秘第六感
索羅斯很相信他自己的動物本能。每當事情生變，他就會覺得痛，當他直接管理的基金時，就時常會背痛，只要一開始痛，他就知道投資組合有問題，更妙的是如果痛的地方接近腰部就是買超出了毛病，若是左肩痛就是貨幣方面有麻煩。
重點是：話雖如此，仍然不可忽視專業能力的培養，只是在下注前，不免有猶豫的心理，偶爾找個直覺來說服自己只是幫助投資的果斷而已。直覺是幫助決定用的，幫助加碼時堅定自己的信心。絕不可倒果為因。
啟示十六：存活下來，一切好談
索羅斯在《金融煉金術》的導論中說：如果我必須就我的實務技巧做個總評，我會選擇一個字：存活。
例如：1987年，當股市崩盤，他判斷會從日本開始，然後才是美國股市，但是他原本放空的日本市場反走高，使他受到重創，他並沒有執迷自己的判斷，立刻認賠出場，他的原則是：先求生存，再求致富。所以雖然這次的投資失敗，但全年的基金表現仍有14%的盈余，也為他留下日後大戰的籌碼，也才有日後“讓英格蘭銀行破產者”的封號。
啟示十七：分散風險就是致力于投資組合
不要把所有的雞蛋放在投一個籃子裏。
量子基金會把凈值的資本投資于股票市場，而將融資的部分投資于像股票指數期貨、債券、外匯等金融商品上。原因是股票的流動性相對于金融商品而言較小，因此將部份的凈值資本投資于股票上，萬一發生追繳保證金時，就較能避免災難式的崩盤。
啟示十八：最高境界，無招勝有招
索羅斯說，他的特長就是沒有特定的投資作風，或者更精確點，他常常改變自己的作風以遷就環境。
量子基金成立以來，有時做多，有時放空，有時玩股票，有時買債券，期貨沒少過，衍生性金融商品，他還是使用的鼻祖之一，全球各地的主要金融市場大概找不到他缺席的紀錄。
1970年代初期，索羅斯開始投資在相當不成熟的日本、加拿大、荷蘭，之後又投資石油公司、銀行、國防公司、農業公司的股票而獲得豐厚的報酬。1973、1974年股市重挫時，索羅斯以放空方式賺錢。
啟示十九：融資，小心融資
索羅斯重大勝利中從事的大部分是融資，但是索羅斯並非瘋狂地一味運用融資操作，他本人非常了解融資的風險。
索羅斯對融資的觀念有幾個基本的重點：
1. 基金的凈值必須用來支持所使用的融資：
不得超過借貸的融資部分不得超過基金凈值，以防舉債大于資產的負面狀況產生。
2. 對于純粹的商品類基金，使用的融資倍數十分節制：
太危險的不碰，在索羅斯的認知裏，商品類基金的風險較其它大，因此索羅斯在沒有太大的把握下，不敢輕易以高杠桿方式操作。
3. 投資組合本身就具有融資效果
索羅斯認為期貨、債券、股票各有不同成數的融資保證金，所以不同的投資組合，就出現不同情況及比例的融資成數，所以善用各類商品及工具，就可以變化融資成本。
4. 必須處于正確的行情，才能藉融資來獲利
索羅斯相信自己看法正確時，才會大手筆投入。
啟示二十：無心差柳尚且成蔭，有意栽花當然要發
數十年來索羅斯在很多國家建立他的民主慈善大國，他捐出去的慈善捐款已經超過十三億美元，他甚至表示希望在死之前把所有的財富都捐出去。
他以慈善為名，在很多國家建立起人良好的政商關係，例如延聘了許多退休的政府官員，姑且不論他是否有所意圖，他的努力是有目共睹的，相對的，對他在人脈、在當地國情的了解上，以及他的影響力，勢必對他投資有極大的幫助。
啟示二十一：見風是雨的聯想力
索羅斯說：你的思考一定要全球化，不能只是很狹隘地局限于一隅，你必須知道此地發生的事件，會如何引發另一地的事件。他就是要投資人培養國際觀，並且能夠找到事件的連動關係。
索羅斯不僅注意公司的體質，同時在意當時的大環境。兼顧微觀與宏觀，兩者是連動密切的。
1970年代中索羅斯曾經放空雅芳股票，他以120元放空賣出，兩年後以每股20回補，每股賺了100美元。因為索羅斯洞悉了一個趨勢，即人口逐漸老化，化粧品業者收入將大受影響，他並且認為小孩子也不再用那種東西，所以他研判化粧品的銷售榮景已經過去了。
啟示二十二：親自了解而不是道聽涂說
索羅斯訂了三十種業界雜志，也閱讀一般性雜志，四處尋找可能有價值的社會或文化趨勢。他遍覽群書的目的，就是要從資料審視有何特殊之處，伺機切入市場。他很清楚，他必須把各種可能的信息輸入腦子裏，然後才能有憑有據地輸出投資策略。
單是閱讀資料，索羅斯認為尚嫌不足，在他有地位及影響力後，他更可以透過親自了解，實地勘查的方式，更深入了解投資標地。
啟示二十三：我不是冷血動物，而是冷血投資動物
索羅斯說過：當我四下尋找一個投資標地時，我便遭遇困難。我並不屬于任何特定社會……1947年我到英國，1956年到美國，但我從來沒有完全同化成一個美國人。索羅斯從未公開擁抱美國人或猶太人的身分，有些人認為索羅斯沒有種族認同。
在索羅斯的投資世界裏，他保持冷靜，超然，目的取向很重要，目的就是獲利，他不隨國內多數人起舞，避免跟股票談戀愛，才不致于衝昏頭而感情用事。
索羅斯並未忘本，他一直是他的祖國——匈牙利的長期資助者，在他的辦公室內，都還懸挂著匈牙利藝術家的作品。
啟示二十四：看到缺點，我就放心
根據索羅斯的理論解釋，市場參與者的偏見會影響市場價格，他並且認為有時候不僅影響價格還會影響基本面，所以他在剖析投資標地時，就習慣帶著找碴的眼光，試圖看出其缺點。因為只要知道缺點所在，他就能領先樂觀派的投資大眾。
索羅斯常與實際操盤人就投資問題做檢討及辯論，索羅斯的作風就像博士班學生考試時的口試委員一樣，不斷質疑考生論文的論點，試圖找出缺點。倘若一問，問題百出，就不斷進行檢討，他的問題又專業又刁鑽，一直到部屬回答都正確時，再也沒有問下去的必要，才放心進行投資。
啟示二十五：低買高賣有條件，選購股票像頂店
從索羅斯的合作夥伴透漏出索羅斯的投資策略為：找尋低估的股票，而且擁有強勢產品連鎖店的公司。
投資股票或收購其它公司都是要經過精算的過程，我們可以假想今天如果要去頂下別人的店或收購別人的公司，一定要詳細推敲賣價是否合乎本質，公司的財產清冊、營收狀況、每月開支等等各個角度作深入的剖析，用這個價格買下來合理嗎？但是事實上投資人並非如此，好像股票跟公司是不關聯的獨立個體。
啟示二十六：我是我眼中的我
索羅斯自從在英鎊一役勝利後，就努力轉型，開始強化他慈善行為的形象和行為，並轉到公共政策的領域，他時常四處演講、接受訪談、批評世局、批評某國政策不當，儼然成為了政界人士。但是大多數人沒有興趣聆聽他的意見，他們所興趣的是他在金融方面的看法。
在政治人物的眼中，索羅斯不是一個政治人物，連兼職都不被認同，在大眾眼光，充其量他只不過是個很敢花、舍得花錢的慈善家罷了。
但是索羅斯不在乎別人怎麼看自己，而是在自己怎麼做自己，他捐錢、捐設備、設立大學、獎助教授及學生、關心教育議題、網絡普及、民生問題、美國對死亡的重視等等都有一定的貢獻和成就。
啟示二十七：時間換取空間，空間也可換時間
通常大部分的人會認為索羅斯是標準的投機客，這類的人一定沒有耐心，專跑短線，如果是以這類的印象看索羅斯，那就失之偏頗了。
例如他在1989年到1992年重創英格蘭銀行，索羅斯就布局了三年，他只對一個只是預判，但尚未實現的局面等了三年，所以我們能說他沒耐心嗎？
對相于長期投資的觀點，索羅斯只是不用長期時間來換取上漲的空間，因為只要價格滿意，“朝買進、夕可賣出”，時間長短並非考慮的重點，因為目的已經達到了，然後他再爭取時間找尋下一個目標。
啟示二十八：果斷
索羅斯有一點非常重要的特色：說做就做，劍及履及的果斷行動力。
例如在1974年，當索羅斯接到一通東京營業員的電話，覺得當時環境不利，在日本擁有極高持股部位的索羅斯，立即毫不猶豫做出出脫的決定。當做決定的時機成熟時，他絕不花十五分鐘以上的時間做研究。
索羅斯說過，日本是他喜歡的地方之一，他願意在他喜歡的市場裏，全部撤出，必然是他研判局面可能生變。但是對于尚未發生的事，能夠勇于即刻做決定，沒有半點遲疑，這樣的果斷利，的確超乎常人。
啟示二十九：徹底分工就是徹底成功
索羅斯的金融生涯裏曾經有一度遭遇瓶頸，他衣食無虞，基金規模不斷擴大，但是他的精神卻幾近崩潰，他對眼前的成就忽然起了疑心，結果又與妻子離異，與工作夥伴拆夥。當時他設法找人分擔經營基金的責任，不斷地徵人訪才，找到人之後，卻又放心不下，能然過問業務，甚至還是自己做決定，結果導致量子基金出現後首度虧損。
經過多次教訓，他真的做到交棒的動作，把業務逐漸轉給一些手下悍將，他將許多重要的工作充分授權給下屬負責，當然本人仍然關心基金的運作，也隨時提供建言，結果量子基金之後又創造了另一波高峰。
啟示三十：冒險不是忽略風險，豪賭不是傾囊下注
翻開索羅斯徵戰金融界的紀錄，一般人都會被他出手的霸氣嚇到，也可以說豪氣。很多人誤以為只是命運之神特別眷戀索羅斯，認為只是賭贏罷了，賭輸了還不是窮光蛋一個。
其實索羅斯在從事冒險之前，是評估過風險，下過研究功夫的，他的冒險並不是不顧安全考量，賭資雖大但不是他的全部家當。他雖然時常豪賭，但也會先以資金小試一下市場，絕不會財大氣粗到處拿鉅資作戰。
啟示三十一：政府護盤，反向指針？
經濟學家眼裏政府以任何方式介入股市都是不當的做法，但並不為索羅斯所讚同。但索羅斯也不完全讚成政府幹預，他讚成有一個有力度的國際央行之類的組織，足以解救瀕臨危亂的經濟，他並沒有明講是否讚成各國政府介入。
例如1997年的金融風暴，從泰國央行喊話開始，到馬來西亞、印尼、新加坡、臺灣、香港、韓國、每一個政府的央行皆大力護盤，但是結果不但徒勞無功，而且更加慘重。政府的護盤有時可成為市場變盤的警訊，所以在投資前，要考慮政府的態度，它有可能成為研判走勢的反項指針。
啟示三十二：不是閒人閒不住，真是閒人非等閒
我們仔細研究一些金融股市大亨的行事模式後，我們可以發現他們並不是整天忙忙碌碌地盯著大盤，為一兩天的漲跌神情緊張地喊進殺出。例如股神巴菲特，並沒有一般大眾印象中的忙碌生活。他的公司並未設在繁華的市中心，而是設在遙遠的內布拉斯市。最重要的辦公室裏，甚至沒有計算機或股票交易的終端機。巴菲特說：沒有熱鬧的小道消息，才能冷靜思考。
索羅斯的量子基金的管理工作早就落在他的手下身上，他曾說，他一天要花三分之一的時間思考，並澄清自己對于將要往何處去、世界要往何處去等問題的想法。索羅斯也說過，自己一直未涉入過程中，他是以一個思考的角度參與，思考就是要置身事外，保持自己的客觀與超然。
啟示三十三：要效法索羅斯先定位自己
因為索羅斯的成功造成所有避險基金的經理人都流行一種“只管總體金融面，不從事證券分析”的流行現象，每一個人都想跟索羅斯一樣，做一個總體經濟面的宏觀投資人，不必再從事選股的工作。這些基金經理人忽視為上市公司做基本分析，不看年度報表，不管企業界的問題，也不管他們的競爭力，每一個人都想成為另一個索羅斯。
但是其時每個人遭遇不同，所羅斯一開始就接觸套匯，加上他特殊的歐洲背景，促使他在套匯領域勤加鑽研，所以他必須熟悉市場大勢，但是一般的金融工作人員，不思在自己的領域中，堅守崗位，只是一味的跟進成功之後的索羅斯腳步，結果導致自己的失敗。
啟示三十四：我看我我且非我 誰裝誰誰就是誰
從索羅斯所扮演的角色來看，包含生活各種差異極大的事物，他可以說是一個慈善家，又漸成一個政治家，他自視是一個哲學家，在金融領域方面又是一個投資家，他也擅長鑽法律漏洞，利用法律規定不嚴的灰色地帶，取巧行事。
很清楚的，索羅斯不以現狀滿足，仍朝理想邁進，不以事多而苦，仍一一厘清完成，多重的角色在他身上，雖不甚協調，但是他成功演出每一個角色，在每個角色，都盡力表現。
啟示三十五：風雨不驚 無怨無悔
1987年的股市崩盤，索羅斯猜錯了崩盤的排序，于是造成他損失極為慘重，當然有記者問到他對此次重挫的反應，索羅斯只說：我覺得很有趣。索羅斯的朋友說過：索羅斯面對崩盤時表現鎮定，索羅斯認賠的態度比我見過的任何人都好，他可能認為市場沒照他的想法演變，但既然出了錯，經他理解後，就大步離去，不再留連了。
索羅斯不管賺錢也好，虧前也罷，一切的結局都是榮辱不驚，在他的人生裏，錢已經不是這麼重要，賺錢是他的工作，不是他的目的。這樣的修為值得每一個投資人努力培養與學習。
從《穀物法》看香港樓巿
轉載明報 2006年1月9日 <<樓市管窺>>
從《穀物法》看香港樓巿
最近香港舉行的世貿會議已經完成，有關自由貿易的討論卻仍持續，令人想起一個半世紀前英國廢除了《穀物法》，成為自由貿易歷史中重要一頁，也令人聯想到香港政府在土地政策上的失當。
十九世紀初英法兩國交惡，英國為了保證穀物供應不受別國控制，遂在1815年頒布了《穀物法》：除非價格下跌，否則穀物被禁止出口；相反只有在荒年才允許穀物進口。《穀物法》頒布後，因穀物出口巿場萎縮，農民反而少種了穀物，而於荒年才允許穀物進口，到了真箇出現飢荒時，進口已是太遲，而糧價亦會太貴令貧民買不起，結果1837年的一場歉收，竟然餓死了25萬人！最後，英國政府痛定思痛，於1846年廢除了這條惡名昭彰的《穀物法》。
到了今天的香港特區政府，經過「八萬五」令多年樓價大跌多年之後，似乎又走到另一極端，只接受愈來愈高的勾地價，如樓巿轉淡或樓價不升，則寧願暫時不再賣地或拒絕批出較低的補地價，和《穀物法》的精神何其相似？
結果如何？發展商自然不會積極「增產」，去年和今年的私人住宅供應量各只有約1.8萬伙，而預計07至09年每年只有約1.4萬伙新供應，和過去數年平均每年2.1萬伙的吸納量比較，「缺口」愈來愈大。看來，香港樓價將和英國十九世紀初的穀物價格走上同一軌迹，直至災難出現。
從《穀物法》看香港樓巿
最近香港舉行的世貿會議已經完成，有關自由貿易的討論卻仍持續，令人想起一個半世紀前英國廢除了《穀物法》，成為自由貿易歷史中重要一頁，也令人聯想到香港政府在土地政策上的失當。
十九世紀初英法兩國交惡，英國為了保證穀物供應不受別國控制，遂在1815年頒布了《穀物法》：除非價格下跌，否則穀物被禁止出口；相反只有在荒年才允許穀物進口。《穀物法》頒布後，因穀物出口巿場萎縮，農民反而少種了穀物，而於荒年才允許穀物進口，到了真箇出現飢荒時，進口已是太遲，而糧價亦會太貴令貧民買不起，結果1837年的一場歉收，竟然餓死了25萬人！最後，英國政府痛定思痛，於1846年廢除了這條惡名昭彰的《穀物法》。
到了今天的香港特區政府，經過「八萬五」令多年樓價大跌多年之後，似乎又走到另一極端，只接受愈來愈高的勾地價，如樓巿轉淡或樓價不升，則寧願暫時不再賣地或拒絕批出較低的補地價，和《穀物法》的精神何其相似？
結果如何？發展商自然不會積極「增產」，去年和今年的私人住宅供應量各只有約1.8萬伙，而預計07至09年每年只有約1.4萬伙新供應，和過去數年平均每年2.1萬伙的吸納量比較，「缺口」愈來愈大。看來，香港樓價將和英國十九世紀初的穀物價格走上同一軌迹，直至災難出現。
西九博弈與將軍澳樓巿棋局
轉載自明報 2006年1月23日 <<樓市管窺>>
西九博弈與將軍澳樓巿棋局
懂一點經濟學的博弈理論，對分析樓巿大有幫助。比如西九龍文娛發展計劃，雖然不斷傳出入圍作第二次遴選的三大財團已意興闌珊，其中兩個財團更已打算退出，可能令西九計劃胎死腹中，但在西九爭奪戰這一個非合作博弈的困局裏頭，誰都不願意先打退堂鼓，怕的是你先退，其餘兩個財團不退，那就等如將西九發展權白白拱手讓人，實智者不為也。
其實博弈的最高境界，並非是在參與博弈遊戲時採取最佳的對應策略，而是反客為主，成為制定遊戲規則者，這時便可操控整個賽局，縱非必勝，至少也可立於不敗之地。
將軍澳樓市成長實天下
就如長實(0001)剛剛成功投得將軍澳夢幻之城2期的發展權，連同旗下興建中的調景嶺站都會駅2期，以及早前已投得的夢幻之城1期，再加上正洽商補地價的將軍澳85區和規劃中的石角路6號項目，至少未來5年合共逾1.1萬伙的將軍澳新盤單位都將由長實包辦，如此長實由將軍澳新盤巿場參與者變成唯一操控者，就算巿况不利，開盤時至少也少了競爭對手，長實主席李嘉誠實在是博弈高手。
還有，由於長實已擁有夢幻之城的1和2期發展權，由於有協同作用，估計發展成本會比由不同發展商分別持有兩個項目的平均成本低約10%至20%，基於同一道理，日後在競投夢城3、4期和其他期數時，長實便會擁有較其他發展商有利的優勢。
如此，只要長實有足夠資金，日後要競投夢城其他期數時，便較其他發展商有利得多，而其他發展商在競投夢城其他期數時，卻不能不考慮項目落成時要面對長實的此一巨大競爭對手，計入風險後出價便愈不敢勇進，令將軍澳樓巿更易成為長實天下！
西九博弈與將軍澳樓巿棋局
懂一點經濟學的博弈理論，對分析樓巿大有幫助。比如西九龍文娛發展計劃，雖然不斷傳出入圍作第二次遴選的三大財團已意興闌珊，其中兩個財團更已打算退出，可能令西九計劃胎死腹中，但在西九爭奪戰這一個非合作博弈的困局裏頭，誰都不願意先打退堂鼓，怕的是你先退，其餘兩個財團不退，那就等如將西九發展權白白拱手讓人，實智者不為也。
其實博弈的最高境界，並非是在參與博弈遊戲時採取最佳的對應策略，而是反客為主，成為制定遊戲規則者，這時便可操控整個賽局，縱非必勝，至少也可立於不敗之地。
將軍澳樓市成長實天下
就如長實(0001)剛剛成功投得將軍澳夢幻之城2期的發展權，連同旗下興建中的調景嶺站都會駅2期，以及早前已投得的夢幻之城1期，再加上正洽商補地價的將軍澳85區和規劃中的石角路6號項目，至少未來5年合共逾1.1萬伙的將軍澳新盤單位都將由長實包辦，如此長實由將軍澳新盤巿場參與者變成唯一操控者，就算巿况不利，開盤時至少也少了競爭對手，長實主席李嘉誠實在是博弈高手。
還有，由於長實已擁有夢幻之城的1和2期發展權，由於有協同作用，估計發展成本會比由不同發展商分別持有兩個項目的平均成本低約10%至20%，基於同一道理，日後在競投夢城3、4期和其他期數時，長實便會擁有較其他發展商有利的優勢。
如此，只要長實有足夠資金，日後要競投夢城其他期數時，便較其他發展商有利得多，而其他發展商在競投夢城其他期數時，卻不能不考慮項目落成時要面對長實的此一巨大競爭對手，計入風險後出價便愈不敢勇進，令將軍澳樓巿更易成為長實天下！
利用槓桿方法投資物業
節錄自2009年4月9日，《明報》周一「財星教理財」
立法會議員陳茂波談如何利用槓桿方法投資物業陳茂波說，多年來透過銀行借貸的槓桿效應投資物業，例如投資三、四十年的舊樓收租，貪其成本有限，租金回報卻可達8至9厘，一旦物業被發展商收回重建，更隨時有3、4倍回報。「本錢不多，如不用槓桿，很難累積財富。」不過，陳茂波雖認為槓桿理財有不少好處，亦強調「會有風險，用的時候要審慎。」陳直言，槓桿式理財總有風險，所以只會在投資物業時應用槓桿原則，股票投資則不會如此勇進。因為樓價有客觀估值，而且可以有穩定的租金收入，只要時刻確保自己手上有充裕的現金流，問題便不大。說到槓桿式投資，陳茂波位於北角的會計師事務，一度是他的自置物業，乃是他在02年及04年購入這個相連單位，那時呎價只是2000元及2400元，而那時銀行原本只肯讓他做七成按揭，但他游說銀行借出八成半。「銀行無理由唔信我，間行（會計師事務所）做了十多年都掂！我跟銀行分析風險，如果市差，息低我便可供少點；市好，息高但生意好，就更加不成問題。」就是這樣，銀行向他借出八成半按揭，在槓桿效應下，他數年間大賺近6倍離場。
立法會議員陳茂波談如何利用槓桿方法投資物業陳茂波說，多年來透過銀行借貸的槓桿效應投資物業，例如投資三、四十年的舊樓收租，貪其成本有限，租金回報卻可達8至9厘，一旦物業被發展商收回重建，更隨時有3、4倍回報。「本錢不多，如不用槓桿，很難累積財富。」不過，陳茂波雖認為槓桿理財有不少好處，亦強調「會有風險，用的時候要審慎。」陳直言，槓桿式理財總有風險，所以只會在投資物業時應用槓桿原則，股票投資則不會如此勇進。因為樓價有客觀估值，而且可以有穩定的租金收入，只要時刻確保自己手上有充裕的現金流，問題便不大。說到槓桿式投資，陳茂波位於北角的會計師事務，一度是他的自置物業，乃是他在02年及04年購入這個相連單位，那時呎價只是2000元及2400元，而那時銀行原本只肯讓他做七成按揭，但他游說銀行借出八成半。「銀行無理由唔信我，間行（會計師事務所）做了十多年都掂！我跟銀行分析風險，如果市差，息低我便可供少點；市好，息高但生意好，就更加不成問題。」就是這樣，銀行向他借出八成半按揭，在槓桿效應下，他數年間大賺近6倍離場。
「3間樓」的物業投資法
節錄自 2009年4月23日 陸振球 《明報》「名人樓市論壇」
「3間樓」的物業投資法- 負責打理紀惠集團擁有近百億元物業的「軍師」——湯文亮的投資住宅物業，進可攻、退可守的錦囊。
「3間樓」投資法，乃指「有餘錢同足夠供款能力下，最好持有3個物業，而大前題係自住物業與另外兩個投資物業面積不同。」湯文亮舉例，若擁有一個自住物業面積800方呎，最好持有另外2個面積較小及較大物業，如面積600方呎及1000方呎，面積差幅約兩成上下。「一旦經濟逆轉，你可以先行將自住800方呎單位租出，自己退而求其次，自住面積較小600方呎單位，減低自己生活成本；一旦經濟反彈，或者自己家庭人數增加，亦可將面積600及800方呎單位租出，自己住番1000方呎單位，改善自己生活同時，亦能有穩定租金收入，亦可博物業帳面升值。」
「3間樓」的物業投資法- 負責打理紀惠集團擁有近百億元物業的「軍師」——湯文亮的投資住宅物業，進可攻、退可守的錦囊。
「3間樓」投資法，乃指「有餘錢同足夠供款能力下，最好持有3個物業，而大前題係自住物業與另外兩個投資物業面積不同。」湯文亮舉例，若擁有一個自住物業面積800方呎，最好持有另外2個面積較小及較大物業，如面積600方呎及1000方呎，面積差幅約兩成上下。「一旦經濟逆轉，你可以先行將自住800方呎單位租出，自己退而求其次，自住面積較小600方呎單位，減低自己生活成本；一旦經濟反彈，或者自己家庭人數增加，亦可將面積600及800方呎單位租出，自己住番1000方呎單位，改善自己生活同時，亦能有穩定租金收入，亦可博物業帳面升值。」
美孚收租王
節錄自《明報》地產版的「名人樓市論壇」(2009年4月2日)
「美孚收租王」、高峰期曾擁有市值約3億元合共數十個美孚單位的張大朋
張大朋一生傳奇，而過去近30年於股市獲利甚豐，並將股市的投資技巧應用於樓市投資之上，同樣賺取大筆利潤，到底他的股樓互融投資法有何神奇之處？張大朋說，他只會買入優質藍籌股，因資訊透明，容易理解，且流通率高，然後長線持有，直至基本因素改變。同樣道理，他只買大型藍籌屋苑的單位，因入貨和出貨都容易，而曾掃入大批美孚單位，因自已曾長期居於這個屋苑，對其價值和座向等都十分了解，甚至不用睇樓，只要經紀道出盤源，便已知道樓價合理與否。他買樓和買股票一樣，都從長線出發，買入物業會作收租，待升至合適價格才慢慢出貨。另外，他選股會以市盈率(P/E)作最重要的分析工具，而買樓則會看租金回報與資金成本(供樓利率)的比率，而他認為現時買樓收租，回報與資金成本比率為近20年最高，加以市民的供樓負擔比率低，且新供應少，在樓價已調整後，再無大跌之虞。
「美孚收租王」、高峰期曾擁有市值約3億元合共數十個美孚單位的張大朋
張大朋一生傳奇，而過去近30年於股市獲利甚豐，並將股市的投資技巧應用於樓市投資之上，同樣賺取大筆利潤，到底他的股樓互融投資法有何神奇之處？張大朋說，他只會買入優質藍籌股，因資訊透明，容易理解，且流通率高，然後長線持有，直至基本因素改變。同樣道理，他只買大型藍籌屋苑的單位，因入貨和出貨都容易，而曾掃入大批美孚單位，因自已曾長期居於這個屋苑，對其價值和座向等都十分了解，甚至不用睇樓，只要經紀道出盤源，便已知道樓價合理與否。他買樓和買股票一樣，都從長線出發，買入物業會作收租，待升至合適價格才慢慢出貨。另外，他選股會以市盈率(P/E)作最重要的分析工具，而買樓則會看租金回報與資金成本(供樓利率)的比率，而他認為現時買樓收租，回報與資金成本比率為近20年最高，加以市民的供樓負擔比率低，且新供應少，在樓價已調整後，再無大跌之虞。
地鐵樓盤分樓面易「居屋化」
轉載自明報2006年2月6日 <<樓市管窺>>
地鐵樓盤分樓面易「居屋化」
地鐵(0066)將軍澳夢幻之城二期早前雖已完成招標並批出項目，但原來事件餘波未了，有曾入標和未有入標的發展商私下議論，說若地鐵往後推出招標項目仍如夢城二期一樣以分樓面為入標條件，除了令發展商風險大增外，更擔心地鐵樓盤會「居屋化」，影響了物業質素。
據有關發展商解釋，假設一個樓盤的可出售住宅樓面為100萬方呎，而「合理」的每呎建築費連同利息成本為1200元，在分樓面的前提下，最後由發展商以項目落成後三成樓面分予地鐵而中標，投得項目的發展商將會有極大誘因「將貨就價」，盡量壓低建築成本以獲取較高利潤。
試想想，本來有發展商願意在起樓時多付每呎100元建築成本，以求日後可以賣更高價而獲取較高利潤，但在分三成樓面(30萬呎樓面)的條件下，每多付出100元建築成本，分予地鐵的實際成本便多了3000萬元，而發展商餘下的70萬呎樓面，除非每呎樓面可多賣143元或以上(扣除每呎多付100元建築費後，每呎樓面須多賺至少43元)，才可抵消前述的3000萬元，如此才值得每呎多花100元起樓。
相反，如發展商每呎少投放100元建築費，便變相少分3000萬元予地鐵，而除非每呎樓面因此少賣143元或更多，才變得不合算。
因此，在分樓面的前提下，發展商便會如以前的居屋項目中標財團，有較大誘因減少投放建築成本，令地鐵樓盤「居屋化」。
地鐵樓盤分樓面易「居屋化」
地鐵(0066)將軍澳夢幻之城二期早前雖已完成招標並批出項目，但原來事件餘波未了，有曾入標和未有入標的發展商私下議論，說若地鐵往後推出招標項目仍如夢城二期一樣以分樓面為入標條件，除了令發展商風險大增外，更擔心地鐵樓盤會「居屋化」，影響了物業質素。
據有關發展商解釋，假設一個樓盤的可出售住宅樓面為100萬方呎，而「合理」的每呎建築費連同利息成本為1200元，在分樓面的前提下，最後由發展商以項目落成後三成樓面分予地鐵而中標，投得項目的發展商將會有極大誘因「將貨就價」，盡量壓低建築成本以獲取較高利潤。
試想想，本來有發展商願意在起樓時多付每呎100元建築成本，以求日後可以賣更高價而獲取較高利潤，但在分三成樓面(30萬呎樓面)的條件下，每多付出100元建築成本，分予地鐵的實際成本便多了3000萬元，而發展商餘下的70萬呎樓面，除非每呎樓面可多賣143元或以上(扣除每呎多付100元建築費後，每呎樓面須多賺至少43元)，才可抵消前述的3000萬元，如此才值得每呎多花100元起樓。
相反，如發展商每呎少投放100元建築費，便變相少分3000萬元予地鐵，而除非每呎樓面因此少賣143元或更多，才變得不合算。
因此，在分樓面的前提下，發展商便會如以前的居屋項目中標財團，有較大誘因減少投放建築成本，令地鐵樓盤「居屋化」。
樓價每年升5％已不得了
轉載自明報 2007年1月8日<<樓市管窺>>
樓價每年升5％已不得了
對於未來一年的樓價預測，有大好友估計會升30%，也有認為只升5%，當然也會有淡友預期樓價會下跌。撇除了大好友和大淡友的估計，如果樓價每年可升5%，物業是否一項好的投資項目？
當然，如和近月股巿升幅比較，買中一隻中資股，隨時一個月便可以獲得數成的資金回報，但股巿從來風高浪急，單是上周四，國企股便也可一日內回落數個百分點，相對下樓巿表現較為穩定。
更重是的是，投資物業，除了要估計樓價升幅，更重要是可以收租，如是自住則可以不用再交租。以現時二手住宅物業一般可提供4至5厘的租金回報，則如樓價每年可升5％，連同租金收入，年回報率便可高達9％或以上。如以「72定律計算」，9％以上的回報率，即等同若以現金購入物業，平均只要8年或更短時間便可「翻本」，之後的便是純利。
買樓收租足以供樓
所以，不要小看每年5％的樓價升幅，如物業巿場能「保證」每年4厘以上的租金回報，另加5厘的價格升幅，則除非出現惡性通脹，任何投資基金都會認為是上佳的投資對象。
事實上，縱使樓價不升，現時按揭息口也只約5厘左右，買樓收租已大致足以供樓，即是付出首期後，只要租金不跌和息口不再回升，便可以「印印腳」等供完樓，然後「接收」物業，繼續賺取租金收益。若息口進一步回落，則是供樓會抵過租哩。
樓價每年升5％已不得了
對於未來一年的樓價預測，有大好友估計會升30%，也有認為只升5%，當然也會有淡友預期樓價會下跌。撇除了大好友和大淡友的估計，如果樓價每年可升5%，物業是否一項好的投資項目？
當然，如和近月股巿升幅比較，買中一隻中資股，隨時一個月便可以獲得數成的資金回報，但股巿從來風高浪急，單是上周四，國企股便也可一日內回落數個百分點，相對下樓巿表現較為穩定。
更重是的是，投資物業，除了要估計樓價升幅，更重要是可以收租，如是自住則可以不用再交租。以現時二手住宅物業一般可提供4至5厘的租金回報，則如樓價每年可升5％，連同租金收入，年回報率便可高達9％或以上。如以「72定律計算」，9％以上的回報率，即等同若以現金購入物業，平均只要8年或更短時間便可「翻本」，之後的便是純利。
買樓收租足以供樓
所以，不要小看每年5％的樓價升幅，如物業巿場能「保證」每年4厘以上的租金回報，另加5厘的價格升幅，則除非出現惡性通脹，任何投資基金都會認為是上佳的投資對象。
事實上，縱使樓價不升，現時按揭息口也只約5厘左右，買樓收租已大致足以供樓，即是付出首期後，只要租金不跌和息口不再回升，便可以「印印腳」等供完樓，然後「接收」物業，繼續賺取租金收益。若息口進一步回落，則是供樓會抵過租哩。
從經濟學分析「一口價」
轉載自明報 2006年8月14日 <<樓市管窺>>
從經濟學分析「一口價」
珀麗灣以後，長實(0001)和南豐的將軍澳調景嶺城中緊接登場，今次發展商首推單位罕有地採用過往多只有貨尾盤才會出動的「一口價」招數，以「一口價」708.8萬元推出15個極高層近1200呎單位。
藉此測試市場承接力
樓盤採用「一口價」推售，假設推出單位是同面積和同坐向，只是樓層有所不用，則高層便變得看似「抵買」，刺激買家入巿意欲，如樓盤採用先到先得方式開售，更可能會出現排隊搶頭位買樓的情(當然要訂價不可過分偏高，令買家認為最高層的單位也不抵買)，有促銷和營造氣氛的作用。
不過，如推出「一口價」的單位數目偏多，則會出現另一問題，就是高層單位售罄，同一價錢的低層單位便會變成「籮底橙」，因相比較下不抵買也。
上述只是一些浮淺的分析，其實「一口價」另有功能，就是當發展商也不是太能夠掌握巿，只能知道巿場的「大概」承接能力而不清楚如何訂價時，便可以藉「一口價」讓巿場來告訴發展商樓盤的合理訂價為何。
比如一個樓盤推30個「一口價」單位，最終賣出了較高層的20個單位，發展商便可由此掌握了重要信息﹕原來售出的20個單位之中的最低層，成交價便是巿場可以接受「邊際訂價」。據此，往後推出相同層數單位時，便可採用原先的「一口價」水平作標準，層數較高便以此為標準加價，推出較低層單位亦可以此為標準作出售價調整。
圈貨模式 異曲同工
其實，早前發展商賣樓時要求炒家「圈貨」(要購入至少整層所有單位)，道理亦相同，如以經濟學的「綑綁銷售」理論作解釋，「圈貨」除了可「侷」內購炒家多買單位和要購入景觀較差單位外，亦解決了發展商同層單位因擁有不同景觀的訂價困難。
從經濟學分析「一口價」
珀麗灣以後，長實(0001)和南豐的將軍澳調景嶺城中緊接登場，今次發展商首推單位罕有地採用過往多只有貨尾盤才會出動的「一口價」招數，以「一口價」708.8萬元推出15個極高層近1200呎單位。
藉此測試市場承接力
樓盤採用「一口價」推售，假設推出單位是同面積和同坐向，只是樓層有所不用，則高層便變得看似「抵買」，刺激買家入巿意欲，如樓盤採用先到先得方式開售，更可能會出現排隊搶頭位買樓的情(當然要訂價不可過分偏高，令買家認為最高層的單位也不抵買)，有促銷和營造氣氛的作用。
不過，如推出「一口價」的單位數目偏多，則會出現另一問題，就是高層單位售罄，同一價錢的低層單位便會變成「籮底橙」，因相比較下不抵買也。
上述只是一些浮淺的分析，其實「一口價」另有功能，就是當發展商也不是太能夠掌握巿，只能知道巿場的「大概」承接能力而不清楚如何訂價時，便可以藉「一口價」讓巿場來告訴發展商樓盤的合理訂價為何。
比如一個樓盤推30個「一口價」單位，最終賣出了較高層的20個單位，發展商便可由此掌握了重要信息﹕原來售出的20個單位之中的最低層，成交價便是巿場可以接受「邊際訂價」。據此，往後推出相同層數單位時，便可採用原先的「一口價」水平作標準，層數較高便以此為標準加價，推出較低層單位亦可以此為標準作出售價調整。
圈貨模式 異曲同工
其實，早前發展商賣樓時要求炒家「圈貨」(要購入至少整層所有單位)，道理亦相同，如以經濟學的「綑綁銷售」理論作解釋，「圈貨」除了可「侷」內購炒家多買單位和要購入景觀較差單位外，亦解決了發展商同層單位因擁有不同景觀的訂價困難。
看重短期因素 不利理性決策, 樓價走勢圖宜點線皆行
節錄自明報2006年5月22日 <<樓市管窺>>
看重短期因素 不利理性決策
不少樓巿分析過於重短期因素的作用，以至每當息口出現升跌或股巿波動，又或是某個發展商減價或加價，便隨即更改對樓巿的預測，有關分析其實對業主和準買家而言，可能只產生「噪音」的作用，反不利他們作出理性的決策。
就以傳媒經常最喜歡的「新高」或「新低」成交價報道，固然最能吸引讀者的視線，但是否對樓巿有真正的啟示作用卻頗成疑問，而這亦是筆者撰寫本欄和接受「明報理財會」邀請寫作新專欄的原因，希望有關文章能刺激讀者思考和帶來有用的啟發。
要能令分析文章言之有物，首先要掌握數據的背後涵意和能嫻熟的運用統計技巧，就如筆者最近和一家統計機構洽商時，便被問及如以圖表表達某屋樓價走勢，則採用一個月平均樓價的數據繪圖，固然可減少因出現個別極高價或極低價成交令樓價線過於波動所傳遞的混亂信息，但有關的高低價成交對平均樓價造成影響卻又消失無形。如此有何解決辦法﹖
樓價走勢圖宜點線皆行
一個簡單的做法是在劃出平均價走勢「線」時，同時以「點」點出該月最高和最低成交價。如要處理出現較多偏高或偏低成交的情況，則可同時繪出「平均樓價」和「中位樓價」走勢，如平均樓價高於中位樓價走勢，便代表當月成交較多集中高價成交單位，反之則較集中低價單位。
以上的統計分析利用文字似乎有點累贅，只想點出的是，要寫出負責任的樓巿分析文章，不能只靠直覺的見好說好，見淡說淡，要下的工夫可不少哩!
看重短期因素 不利理性決策
不少樓巿分析過於重短期因素的作用，以至每當息口出現升跌或股巿波動，又或是某個發展商減價或加價，便隨即更改對樓巿的預測，有關分析其實對業主和準買家而言，可能只產生「噪音」的作用，反不利他們作出理性的決策。
就以傳媒經常最喜歡的「新高」或「新低」成交價報道，固然最能吸引讀者的視線，但是否對樓巿有真正的啟示作用卻頗成疑問，而這亦是筆者撰寫本欄和接受「明報理財會」邀請寫作新專欄的原因，希望有關文章能刺激讀者思考和帶來有用的啟發。
要能令分析文章言之有物，首先要掌握數據的背後涵意和能嫻熟的運用統計技巧，就如筆者最近和一家統計機構洽商時，便被問及如以圖表表達某屋樓價走勢，則採用一個月平均樓價的數據繪圖，固然可減少因出現個別極高價或極低價成交令樓價線過於波動所傳遞的混亂信息，但有關的高低價成交對平均樓價造成影響卻又消失無形。如此有何解決辦法﹖
樓價走勢圖宜點線皆行
一個簡單的做法是在劃出平均價走勢「線」時，同時以「點」點出該月最高和最低成交價。如要處理出現較多偏高或偏低成交的情況，則可同時繪出「平均樓價」和「中位樓價」走勢，如平均樓價高於中位樓價走勢，便代表當月成交較多集中高價成交單位，反之則較集中低價單位。
以上的統計分析利用文字似乎有點累贅，只想點出的是，要寫出負責任的樓巿分析文章，不能只靠直覺的見好說好，見淡說淡，要下的工夫可不少哩!
息口影響長短線不同
節錄明報2006年4月24日 <<樓市管窺>>
息口影響長短線不同
息口短期波動 用家不用愁
筆者認為，縱使當時仍未肯定加息周期是否一定會在今年內完結，但如是用家或長線投資者，便不應對息口的短期波動太過介懷，因供樓一般是20年的事情，期內息口卻可升完後跌，跌完後升。即說如在低息時入巿，他日亦可能要高息供樓﹔相反在高息時入巿，日後息口回落，反而可能享有一段較長時間的低息供樓期。
加息炒家易損手 代理收入減
當然，對於炒家或代理而言，他們要的是「只爭朝夕」，炒家入貨後如遇上息口急升，樓巿氣氛轉淡，到時自然出貨難而容易損手。至於代理，加息周期下成交多會萎縮，他們每月的收入亦會即時減少，所以自然對加息深惡痛絕。
對於用家或投資者又如何﹖如息口是決定入巿的唯一因素，則低息時只會是樓價「摸頂」或調整快開始之時，相反在加息周期快完結時，則會是「摸底」或調整快結束時。如美息快的會在今年內見頂，或許是另一入巿良機。
息口影響長短線不同
息口短期波動 用家不用愁
筆者認為，縱使當時仍未肯定加息周期是否一定會在今年內完結，但如是用家或長線投資者，便不應對息口的短期波動太過介懷，因供樓一般是20年的事情，期內息口卻可升完後跌，跌完後升。即說如在低息時入巿，他日亦可能要高息供樓﹔相反在高息時入巿，日後息口回落，反而可能享有一段較長時間的低息供樓期。
加息炒家易損手 代理收入減
當然，對於炒家或代理而言，他們要的是「只爭朝夕」，炒家入貨後如遇上息口急升，樓巿氣氛轉淡，到時自然出貨難而容易損手。至於代理，加息周期下成交多會萎縮，他們每月的收入亦會即時減少，所以自然對加息深惡痛絕。
對於用家或投資者又如何﹖如息口是決定入巿的唯一因素，則低息時只會是樓價「摸頂」或調整快開始之時，相反在加息周期快完結時，則會是「摸底」或調整快結束時。如美息快的會在今年內見頂，或許是另一入巿良機。
如非自住,一定要以選地區為先
節錄自《明報》副刊, 林燕妮專欄 (2009年4月1日)
如非自住，一定要以選地區為先。傳統貴價的地區，樓價只升不跌的，寧願買細小的單位，也比在平價地區買層大四倍的好。新興的所謂豪宅區，前途不穩定，可以升也可以跌，深水埗便是深水埗，不會變成香港半山，可以替你賺錢也可以讓你蝕個血本無歸。中價樓也有穩定的地區的，如美孚，如太古城。
如非自住，一定要以選地區為先。傳統貴價的地區，樓價只升不跌的，寧願買細小的單位，也比在平價地區買層大四倍的好。新興的所謂豪宅區，前途不穩定，可以升也可以跌，深水埗便是深水埗，不會變成香港半山，可以替你賺錢也可以讓你蝕個血本無歸。中價樓也有穩定的地區的，如美孚，如太古城。
大幅劈價的「超抵買」假象
明報2009年2月16日<<陸振球專欄>>
先說一個談判大師赫布‧科恩（Herb Cohen）在他的經典談判學著作《You can Negotiate Anything》所收錄的一個他親身經歷的小故事。
大師的故事是這樣的，他本人自小對披肩沒有興趣，但有一年和妻子在墨西哥城度假，卻糊裏糊塗的買了一件墨西哥式披肩。經過是大師當時和妻子剛在旅遊點分開，大熱天下在一條街道看到一名沿街叫賣墨西哥式披肩的小販向他嚷：「1200比索」。
大師不理而大步開走，小販卻趨前說：「好啦，大減價，1000比索，不，800比索好了。」大師回應說真的沒興趣，請小販離開。
小販一邊說：「當然，當然。」卻依然跟大師走，一路繼續喊價800比索，然後又自動減價至600比索，大師依然不理。這時大師剛要過馬路，卻遇上到了紅燈，只得停步，小販趁機再遊說：「600，600就好…。500，500比索…。好啦，好啦，400比索。」
綠燈亮起，大師沒好氣的向小販說不要再煩他，又再起步走，小販又跟上來，說：「好啦，算你贏啦，只賣你200比索。」
大師終於動心：「什麼，200比索？好吧，拿來一件看看…。」大師心想，由1200比索減到只賣200比索，買一件總不會蝕底吧，和小販再談下去，小販說曾售出的最低價為175比索，由一名加拿大人買去。於是大師再還價170比索，認為自己又打破了一項「紀錄」，不失談判大師的功架，返回酒店，見到妻子便拿出「戰利品」，並誇耀自己只用170比索便買了一條墨西哥式披肩。
大幅劈價的「超抵買」假象
這時大師的妻子卻施施然的說:「嘿，我也剛剛買了一條，只用了150比索，正掛在櫃子裏頭。」大師事後檢討「中招」的原因，得出小販由天價不斷大幅殺價，營做出最後出價變成好象「超抵買」的現象。更絕的是，最後一擊讓大師以為自己創了新低價紀錄，不失大師功力，飄飄然便上釣了。
看官，可曾遇上樓盤經紀的游說，先說樓盤開價每呎要3萬，甚4萬元的天價，過了一、兩個月後，突說發展商或業主願意大劈價至只要2萬元，這時你已開始心動，卻自以為很醒目的向經紀說，不如試試每呎1.5萬元吧，看看行不行？
經紀先是表現得很為難，不過說會硬頭皮幫你去「磨」，然後某個深夜，氣勞氣喘的突然打電話來，說發展商終於被打動，不過只願意推出小量單位，且已有其他買家拿票趕去簽約，你再不立即行動的話……。
先說一個談判大師赫布‧科恩（Herb Cohen）在他的經典談判學著作《You can Negotiate Anything》所收錄的一個他親身經歷的小故事。
大師的故事是這樣的，他本人自小對披肩沒有興趣，但有一年和妻子在墨西哥城度假，卻糊裏糊塗的買了一件墨西哥式披肩。經過是大師當時和妻子剛在旅遊點分開，大熱天下在一條街道看到一名沿街叫賣墨西哥式披肩的小販向他嚷：「1200比索」。
大師不理而大步開走，小販卻趨前說：「好啦，大減價，1000比索，不，800比索好了。」大師回應說真的沒興趣，請小販離開。
小販一邊說：「當然，當然。」卻依然跟大師走，一路繼續喊價800比索，然後又自動減價至600比索，大師依然不理。這時大師剛要過馬路，卻遇上到了紅燈，只得停步，小販趁機再遊說：「600，600就好…。500，500比索…。好啦，好啦，400比索。」
綠燈亮起，大師沒好氣的向小販說不要再煩他，又再起步走，小販又跟上來，說：「好啦，算你贏啦，只賣你200比索。」
大師終於動心：「什麼，200比索？好吧，拿來一件看看…。」大師心想，由1200比索減到只賣200比索，買一件總不會蝕底吧，和小販再談下去，小販說曾售出的最低價為175比索，由一名加拿大人買去。於是大師再還價170比索，認為自己又打破了一項「紀錄」，不失談判大師的功架，返回酒店，見到妻子便拿出「戰利品」，並誇耀自己只用170比索便買了一條墨西哥式披肩。
大幅劈價的「超抵買」假象
這時大師的妻子卻施施然的說:「嘿，我也剛剛買了一條，只用了150比索，正掛在櫃子裏頭。」大師事後檢討「中招」的原因，得出小販由天價不斷大幅殺價，營做出最後出價變成好象「超抵買」的現象。更絕的是，最後一擊讓大師以為自己創了新低價紀錄，不失大師功力，飄飄然便上釣了。
看官，可曾遇上樓盤經紀的游說，先說樓盤開價每呎要3萬，甚4萬元的天價，過了一、兩個月後，突說發展商或業主願意大劈價至只要2萬元，這時你已開始心動，卻自以為很醒目的向經紀說，不如試試每呎1.5萬元吧，看看行不行？
經紀先是表現得很為難，不過說會硬頭皮幫你去「磨」，然後某個深夜，氣勞氣喘的突然打電話來，說發展商終於被打動，不過只願意推出小量單位，且已有其他買家拿票趕去簽約，你再不立即行動的話……。
智者不惑、仁者不憂、勇者不懼
節錄自明報網站2009年1月30日<<陸振球文章>>
智者不惑、仁者不憂、勇者不懼
買樓以前，便要先透切分析樓市，盡量收集所能獲得的經濟和物業市場資訊，且要對自己的心態和財政狀況充分了解，才部署入市，此之為謂「智」也。
買樓賺了錢，切忌心雄，以為自己是「樓神」，可以百戰百勝，結果勝利衝昏了頭腦，更忌的是有了錢便趾高氣揚，得失朋友，而到了買樓失利時，又只懂怨天尤人，不知進退，都是不了解「仁」的重要性的後果。
至於「勇」，則是見到入市良機，便要迅速出擊，又或是樓市已逆轉，自己根本無力守去，便也要勇於「壯士斷臂」。
智者不惑、仁者不憂、勇者不懼
買樓以前，便要先透切分析樓市，盡量收集所能獲得的經濟和物業市場資訊，且要對自己的心態和財政狀況充分了解，才部署入市，此之為謂「智」也。
買樓賺了錢，切忌心雄，以為自己是「樓神」，可以百戰百勝，結果勝利衝昏了頭腦，更忌的是有了錢便趾高氣揚，得失朋友，而到了買樓失利時，又只懂怨天尤人，不知進退，都是不了解「仁」的重要性的後果。
至於「勇」，則是見到入市良機，便要迅速出擊，又或是樓市已逆轉，自己根本無力守去，便也要勇於「壯士斷臂」。
銷售心理學
轉載自明報網站2009年2月2-4日<<陸振球文章>>
天璽的銷售心理學
昨日返工時坐車經過銅鑼灣世貿中心對開的告士打道，看到近遊艇會的豪宅樓盤天璽最新巨型平面廣告，文字內容分別為英文的Never Before Never After，以及中文的「不曾不再」（圖），寥寥數字，便反映了發展商絕對深得銷售心理學的精粹。
銷售心理學指出，要引發潛在買家的購買欲，最有效的方法之一，是突出商品的稀有性或稀缺性（scarcity），因此，天璽的發展商便一直強調樓盤乃是九龍站的最後一期發展項目，並一再表示樓盤會保留部分單位收租之外，餘下會發售的600伙，更是會分3年推出，每次只售200伙。
營造稀缺乃銷售必殺技
上述巨型平面廣告所說Never Before Never After，便是暗示準買家，如今次不入市，便沒有下次機會，而新地（0016）代理執行董事雷霆早前為樓盤進行軟銷，也一再以同類樓盤，以前沒有，以後也沒有，說其是「空前絕後」，以來突出其稀缺性。
另外，銷售心理學有一個著名的實驗，就是某大學邀請了一批進行實驗的大學生，於他們面前，由左至右放置了3盆水﹕左邊是熱水，中間是溫水，而右邊的是涷水。首先，大學生同時將雙手放在左邊的熱水和右邊的涷水，然後雙手同時放在中間的溫水。
水溫實驗與訂價技巧
這時，大學生多數同時臉上出現惶惑的表情，他們看着雙手放在同一盆水，但左手會覺得涼快，而右手則覺得熱盪。原因很簡單，雖然現在雙手放在相同水溫的一盤水，但左手是由熱水轉到溫水，而右手則由涷水轉到溫水，在和之前「比較」之後，便得到不同的感覺。
現在天璽正推出特色戶接受洽購，最貴單位叫價超過每呎5萬元，稍後當發展商宣布有關單位確以呎價逾5萬元售出，而一般市民得知有關信息後，發展商再推出只低數層，但呎價可能低至2萬元餘元的單位時，準買家會覺得樓盤是平還是貴？
明報網站2009年2月2日<<陸振球文章>>
天璽的銷售心理學二
昨日本欄《天璽的銷售心理學》刊出後，有讀者和朋友表示，文章有一定的啟發性，希望筆者可在這個題目上多寫一點。也好，事實上天璽的銷售部署，實在也頗具趣味。
不說不知，原來天璽的發展商，分別在中環的國際金融中心一和二期都搭建了示範單位，其中在國金一期搭建了一個，而在二期則有3個。
有趣的是，要參觀天璽的示範單位並不容易，並非有代理帶領，又或願意排隊便可以。據發展商表示，若是要參觀設於國金一期的示範單位，便要先出示可以購買單位的訂金本票，至於設於國金二期的3個示範單位，更只有落實購入單位，才可以參觀。
以天璽的樓價，則要睇樓，身家便至少要有數千萬元以至上億元，令睇樓變成了身分的象徵，並反過來推高了樓盤的定位。而由於睇樓不容易，便更加想睇樓。
又如銷售心理學的一個經典案例:美國一家電視直銷機構，透過一個小把戲，竟能將銷售額大幅提升，方法只是將購物專線電話用語，由「接線員正在等待您的來電，歡迎立刻撥打」，改為「線路正忙，請稍後再撥」。
正因打不通電話，購物顧客愈是覺得貨物搶手，愈是有興致打通電話來購物。
又如一些非豪宅樓盤，愈是多人排隊睇樓，輪候的時間愈長，便會有更加多人去排隊睇樓。俗話說:「妻不如妾，妾不如偷，偷不如偷不到」，似乎真的有一定道理。
明報網站2009年2月3日<<陸振球文章>>
再談樓盤的銷售心理學
一連兩日都以《天璽的銷售心理學》的題目為文，讀者反應不俗，決定再以樓盤的銷售心理學為題材多寫一篇，方告收筆。
這裏先說一個小故事。在鼠年將盡之時，和一班同事往酒家食團年飯，這酒家備了多款團年飯套餐，侍應等大家選定套餐以後，開了茶，然後離去。
過了約15分鐘之後，原先的侍應才又出現，說套餐中的大海斑已「賣晒」，「建議」換為倉魚，問可不可以？各同事面面相覷，大家都知道大海斑和倉魚的價格實在差得太遠，於是問可不可以減價，又或是多送一個菜，至少多送半打啤酒也好。侍應竟說不可以，還瞪眼我看們，似乎想說茶也開了，又坐了這麼久，你們總不好意思就此離去，麻煩了他們。
其實，銷售心理學便有所謂「承諾和一致」心理陷阱，說的是人若一旦做了任何形式的承諾，若不繼續完成，便有不一致的難受和不安感。上述的團年飯例子，一般人客點了菜後，便等同做出了承諾，則之後酒家貨不對辦，本來反悔也很合理，但不少人卻會在心理上覺得是自己毀了承諾，往往便不好意思拒絕而繼續下去，於是墮進了人家的銷售心理陷阱。
在樓盤銷售上，不論一和二手樓，不少準買家都可能遇到相似情況，就是獲經紀告知有荀盤出現，價廉兼質佳，於是便接受邀請睇樓，更往往簽定支票或打本票。其實，寫了支票或去銀行打本票，本身已構成了心理承諾，而再見到經紀身水身汗，更覺「欠」了他們，睇完樓後，卻被告知一手的平價盤已賣晒，又或是二手荀盤的業主已反價，則這時若不追價，心理便會覺得反而是自已破壞了原來要買樓的承諾，對不起人家，最後往往會不自主的落了疊！
說回和同事的團年飯，由於筆者和同者看破了對於的技倆，又怎會就範？自然起身離開，到別家幫襯去也。更有趣是，在離去時，卻看到酒家樓下的魚缸，有多條的生猛海斑在游來游去哩。
明報網站2009年2月4日<<陸振球文章>>
天璽的銷售心理學
昨日返工時坐車經過銅鑼灣世貿中心對開的告士打道，看到近遊艇會的豪宅樓盤天璽最新巨型平面廣告，文字內容分別為英文的Never Before Never After，以及中文的「不曾不再」（圖），寥寥數字，便反映了發展商絕對深得銷售心理學的精粹。
銷售心理學指出，要引發潛在買家的購買欲，最有效的方法之一，是突出商品的稀有性或稀缺性（scarcity），因此，天璽的發展商便一直強調樓盤乃是九龍站的最後一期發展項目，並一再表示樓盤會保留部分單位收租之外，餘下會發售的600伙，更是會分3年推出，每次只售200伙。
營造稀缺乃銷售必殺技
上述巨型平面廣告所說Never Before Never After，便是暗示準買家，如今次不入市，便沒有下次機會，而新地（0016）代理執行董事雷霆早前為樓盤進行軟銷，也一再以同類樓盤，以前沒有，以後也沒有，說其是「空前絕後」，以來突出其稀缺性。
另外，銷售心理學有一個著名的實驗，就是某大學邀請了一批進行實驗的大學生，於他們面前，由左至右放置了3盆水﹕左邊是熱水，中間是溫水，而右邊的是涷水。首先，大學生同時將雙手放在左邊的熱水和右邊的涷水，然後雙手同時放在中間的溫水。
水溫實驗與訂價技巧
這時，大學生多數同時臉上出現惶惑的表情，他們看着雙手放在同一盆水，但左手會覺得涼快，而右手則覺得熱盪。原因很簡單，雖然現在雙手放在相同水溫的一盤水，但左手是由熱水轉到溫水，而右手則由涷水轉到溫水，在和之前「比較」之後，便得到不同的感覺。
現在天璽正推出特色戶接受洽購，最貴單位叫價超過每呎5萬元，稍後當發展商宣布有關單位確以呎價逾5萬元售出，而一般市民得知有關信息後，發展商再推出只低數層，但呎價可能低至2萬元餘元的單位時，準買家會覺得樓盤是平還是貴？
明報網站2009年2月2日<<陸振球文章>>
天璽的銷售心理學二
昨日本欄《天璽的銷售心理學》刊出後，有讀者和朋友表示，文章有一定的啟發性，希望筆者可在這個題目上多寫一點。也好，事實上天璽的銷售部署，實在也頗具趣味。
不說不知，原來天璽的發展商，分別在中環的國際金融中心一和二期都搭建了示範單位，其中在國金一期搭建了一個，而在二期則有3個。
有趣的是，要參觀天璽的示範單位並不容易，並非有代理帶領，又或願意排隊便可以。據發展商表示，若是要參觀設於國金一期的示範單位，便要先出示可以購買單位的訂金本票，至於設於國金二期的3個示範單位，更只有落實購入單位，才可以參觀。
以天璽的樓價，則要睇樓，身家便至少要有數千萬元以至上億元，令睇樓變成了身分的象徵，並反過來推高了樓盤的定位。而由於睇樓不容易，便更加想睇樓。
又如銷售心理學的一個經典案例:美國一家電視直銷機構，透過一個小把戲，竟能將銷售額大幅提升，方法只是將購物專線電話用語，由「接線員正在等待您的來電，歡迎立刻撥打」，改為「線路正忙，請稍後再撥」。
正因打不通電話，購物顧客愈是覺得貨物搶手，愈是有興致打通電話來購物。
又如一些非豪宅樓盤，愈是多人排隊睇樓，輪候的時間愈長，便會有更加多人去排隊睇樓。俗話說:「妻不如妾，妾不如偷，偷不如偷不到」，似乎真的有一定道理。
明報網站2009年2月3日<<陸振球文章>>
再談樓盤的銷售心理學
一連兩日都以《天璽的銷售心理學》的題目為文，讀者反應不俗，決定再以樓盤的銷售心理學為題材多寫一篇，方告收筆。
這裏先說一個小故事。在鼠年將盡之時，和一班同事往酒家食團年飯，這酒家備了多款團年飯套餐，侍應等大家選定套餐以後，開了茶，然後離去。
過了約15分鐘之後，原先的侍應才又出現，說套餐中的大海斑已「賣晒」，「建議」換為倉魚，問可不可以？各同事面面相覷，大家都知道大海斑和倉魚的價格實在差得太遠，於是問可不可以減價，又或是多送一個菜，至少多送半打啤酒也好。侍應竟說不可以，還瞪眼我看們，似乎想說茶也開了，又坐了這麼久，你們總不好意思就此離去，麻煩了他們。
其實，銷售心理學便有所謂「承諾和一致」心理陷阱，說的是人若一旦做了任何形式的承諾，若不繼續完成，便有不一致的難受和不安感。上述的團年飯例子，一般人客點了菜後，便等同做出了承諾，則之後酒家貨不對辦，本來反悔也很合理，但不少人卻會在心理上覺得是自己毀了承諾，往往便不好意思拒絕而繼續下去，於是墮進了人家的銷售心理陷阱。
在樓盤銷售上，不論一和二手樓，不少準買家都可能遇到相似情況，就是獲經紀告知有荀盤出現，價廉兼質佳，於是便接受邀請睇樓，更往往簽定支票或打本票。其實，寫了支票或去銀行打本票，本身已構成了心理承諾，而再見到經紀身水身汗，更覺「欠」了他們，睇完樓後，卻被告知一手的平價盤已賣晒，又或是二手荀盤的業主已反價，則這時若不追價，心理便會覺得反而是自已破壞了原來要買樓的承諾，對不起人家，最後往往會不自主的落了疊！
說回和同事的團年飯，由於筆者和同者看破了對於的技倆，又怎會就範？自然起身離開，到別家幫襯去也。更有趣是，在離去時，卻看到酒家樓下的魚缸，有多條的生猛海斑在游來游去哩。
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投資大師羅傑斯給寶貝女身的12封信
節錄自明報2009年1月5日<<陸振球文章>>
A Gift to My Children ： A Father's Lessons for Life and Investing 一書中提出他教導寶貝女兒的12條人生和投資箴言
1. 不要讓別人影響你：假如每個人都嘲笑你的想法，這就是可能成功的指標（這令筆者想起近日連股神入市也被人嘲笑，一些股市和樓市淡友認為差不多已是世界末日的情況）；
2. 專注於你所愛：在真正熱愛的工作上努力，就會找到夢想（投資不是賭博，要花大量功夫研究，這需要熱誠和努力）；
3. 普通常識不是那麼普通：大眾社會相信的常常是錯的（這除了要有識見，還要有勇氣）；
4. 將世界納入你的眼界：保持開放的心，做個世界公民（要了解香港的股市和樓市，亦要了解外圍和世界的經濟）；
5. 研讀哲學，學會思考：跳脫框架去思考，獨立檢驗事情的真偽（不要亂聽「專家」的認為，要培養自已的分析能力）；
6. 學習歷史：因為以前發生過的事，以後還會再發生（前事不忘，後事之師）；
7. 這是中國的世紀，去學中文：購買這個國家的未來（投資香港的股市和樓市，要記着香港和中國的命運已連在一起）；
8. 真正認識自已：覺察自身的弱點和錯誤，在危機到來時才不會滅頂（就如買樓，要清楚自已的負擔能力，分清楚是打算短炒，還是長期投資）；
9. 認出改變，擁抱改變：永遠對改變保持敏感（旺市時要思危，逆市時也要為下一個升浪做準備）；
10. 面對未來：看得未來的人可以累積財富（夏天時才播種，不會有好收成）
11. 反眾道而行：永遠用冷靜，理性的態度看待真實世界（所有人樂觀時要恐懼，人人驚慌時要貪婪）；
12. 幸運女神只眷顧持續努力的人：要用功讀書。
A Gift to My Children ： A Father's Lessons for Life and Investing 一書中提出他教導寶貝女兒的12條人生和投資箴言
1. 不要讓別人影響你：假如每個人都嘲笑你的想法，這就是可能成功的指標（這令筆者想起近日連股神入市也被人嘲笑，一些股市和樓市淡友認為差不多已是世界末日的情況）；
2. 專注於你所愛：在真正熱愛的工作上努力，就會找到夢想（投資不是賭博，要花大量功夫研究，這需要熱誠和努力）；
3. 普通常識不是那麼普通：大眾社會相信的常常是錯的（這除了要有識見，還要有勇氣）；
4. 將世界納入你的眼界：保持開放的心，做個世界公民（要了解香港的股市和樓市，亦要了解外圍和世界的經濟）；
5. 研讀哲學，學會思考：跳脫框架去思考，獨立檢驗事情的真偽（不要亂聽「專家」的認為，要培養自已的分析能力）；
6. 學習歷史：因為以前發生過的事，以後還會再發生（前事不忘，後事之師）；
7. 這是中國的世紀，去學中文：購買這個國家的未來（投資香港的股市和樓市，要記着香港和中國的命運已連在一起）；
8. 真正認識自已：覺察自身的弱點和錯誤，在危機到來時才不會滅頂（就如買樓，要清楚自已的負擔能力，分清楚是打算短炒，還是長期投資）；
9. 認出改變，擁抱改變：永遠對改變保持敏感（旺市時要思危，逆市時也要為下一個升浪做準備）；
10. 面對未來：看得未來的人可以累積財富（夏天時才播種，不會有好收成）
11. 反眾道而行：永遠用冷靜，理性的態度看待真實世界（所有人樂觀時要恐懼，人人驚慌時要貪婪）；
12. 幸運女神只眷顧持續努力的人：要用功讀書。
樓市投資的十種智慧
轉載自明報2008年9月22日<<陸振球專欄>>
股神巴菲特的「官方版本自傳」——《雪球：巴菲特和生活的事業》（The Snowball： Warren Buffett and the Business of Life）將在下周一正式面世，而該書作者施羅德（Alice Schroeder）為了「造勢」，早前特別撰寫了一篇寫題為《十種致富方法——對你一樣有效的巴菲特秘訣》的文章，筆者嘗試將之融合於物業投資上面，或有一定的參考價值。
1.利潤再投資。錢生錢，從來是至富的不二法門。在物業市場，也有不少人買樓後收租，到供滿了樓後或累積一定的租金收入後，再買第二和第三間物業，慢慢便成為了小富翁或大業主。
2.不要做羊群。人人看好樓市時買樓，人人看淡時出貨，上帝也幫不了你。
3.勿猶豫不決。看到筍盤即要快速入市，如決定出貨，也絕不能手軟。
4.條件先講清。買樓或簽租約前，一定要仔細看好合約條文，以及詳細觀察物業狀，而不是簽了約後才懊悔。
5.留意小開支。差餉、維修費用，以至經紀佣金和律師費，尤其是按揭息口的輕微差異，長線下來也會對物業回報有重大影響。
6.限制借貸額。買樓和供樓，一定不可以「借過龍」。
7.堅持與變通。買樓要抱長期作戰心態，但若認為樓市基本因轉已改變，也要懂得「變通」。
8.要懂得止蝕。中國人有一句名言：「留得青山在，那怕沒柴燒」。
9.要評估風險。若供樓要靠親人額外借貸，又或者每月供樓佔家庭收入比例接近五成，甚至自己有職位不保或收入不穩定的風險，買樓便要三思。
10.有錢不等於成功。儘管坐擁巨富，巴菲特卻不以金錢來衡量成功。他在06年就將畢生大部分積蓄捐了給蓋茨成立的慈善基金。他也不要以自己的名字，為任何建築物命名。「當你來到我的年紀，你就會以你想有多少人愛你，以及實際上有多少人愛你，來衡量你人生是否成功。這是判斷你過了怎麼樣人生的終極指標。」
其實，巴菲特的自傳的書名《雪球》也極有意思，這來自巴菲特的格言：「人生就像雪球。最重要的東西，是找濕漉漉的雪，以及找座斜坡夠長的山。」
股神巴菲特的「官方版本自傳」——《雪球：巴菲特和生活的事業》（The Snowball： Warren Buffett and the Business of Life）將在下周一正式面世，而該書作者施羅德（Alice Schroeder）為了「造勢」，早前特別撰寫了一篇寫題為《十種致富方法——對你一樣有效的巴菲特秘訣》的文章，筆者嘗試將之融合於物業投資上面，或有一定的參考價值。
1.利潤再投資。錢生錢，從來是至富的不二法門。在物業市場，也有不少人買樓後收租，到供滿了樓後或累積一定的租金收入後，再買第二和第三間物業，慢慢便成為了小富翁或大業主。
2.不要做羊群。人人看好樓市時買樓，人人看淡時出貨，上帝也幫不了你。
3.勿猶豫不決。看到筍盤即要快速入市，如決定出貨，也絕不能手軟。
4.條件先講清。買樓或簽租約前，一定要仔細看好合約條文，以及詳細觀察物業狀，而不是簽了約後才懊悔。
5.留意小開支。差餉、維修費用，以至經紀佣金和律師費，尤其是按揭息口的輕微差異，長線下來也會對物業回報有重大影響。
6.限制借貸額。買樓和供樓，一定不可以「借過龍」。
7.堅持與變通。買樓要抱長期作戰心態，但若認為樓市基本因轉已改變，也要懂得「變通」。
8.要懂得止蝕。中國人有一句名言：「留得青山在，那怕沒柴燒」。
9.要評估風險。若供樓要靠親人額外借貸，又或者每月供樓佔家庭收入比例接近五成，甚至自己有職位不保或收入不穩定的風險，買樓便要三思。
10.有錢不等於成功。儘管坐擁巨富，巴菲特卻不以金錢來衡量成功。他在06年就將畢生大部分積蓄捐了給蓋茨成立的慈善基金。他也不要以自己的名字，為任何建築物命名。「當你來到我的年紀，你就會以你想有多少人愛你，以及實際上有多少人愛你，來衡量你人生是否成功。這是判斷你過了怎麼樣人生的終極指標。」
其實，巴菲特的自傳的書名《雪球》也極有意思，這來自巴菲特的格言：「人生就像雪球。最重要的東西，是找濕漉漉的雪，以及找座斜坡夠長的山。」
談判的藝術
轉載自 經紀超 2004-08-06
1. 寫在前面 經紀超最近有緣聽到施永青先生的演講，講題為談判的藝術，內容非常有用，演繹非常吸引，例子非常精彩，是故節錄有關演辭，公諸同好，並希望加深我輩經紀對自己工作的認知。 2. 經紀的功能 地產經紀的功能分為四個方面︰Match-making (配對)、Negotiation (談判)、Consultant (顧問)及Problem-solving (解決疑難)。 第一項「配對」，即為賣方的樓盤尋找買方，亦可為買方尋找合適樓盤，換言之，就是為賣方或買方配對合適的對象。 第二項「談判」，就是透過經紀的說服工作，收窄買賣雙方的差異或分歧，最終達成交易。 第三項「顧問」，是地產經紀給予客戶的專業意見，協助客戶作出適合自己的決定。 第四項「解決疑難」，是在交易過程中，客戶遇到某些疑難，而地產經紀從旁以至動手協助解決。譬如在租樓時，租客不滿意交樓時窗戶太骯髒，拒絕收樓；業主又以合約沒有列明為理由不予理會，那地產經紀在必要時，可親自為其清理。又例如買家因沒有足夠收入證明，而未能向銀行借到足夠貸款完成交易，地產經紀便需協助買家尋找其他合適的貸款機構。 縱觀上述四項功能，地產經紀最重要的功能為談判，因為配對屬於初期介紹性質，只是一個交易的開始，距離成交還要走一大段路；而顧問工作較難收費，尤其是專業程度難以量度的地產經紀，事實上亦很少行業能夠透過顧問而收取巨額服務費；解決疑難屬附加式工作，未必可以額外收費。由於談判是促成交易的過程中最棘手的工作，並需要具體地完成，最終令雙方落實買賣，故以談判工作最為有價值。 3. 談判的本質 一般來說，買賣雙方都各有自己的理想及底線，以賣方為例，他的理想出售的價格可能為580萬，而底線出售的價格則為520萬 (為方便解說，今次是簡單地以價錢為談判中心，現實當然也有其他條款兼顧。)，另一方面，買方的理想購入價可能為480萬，而底線接受的購入價為530萬，在此情況下，賣方叫價580萬，而買方還價480萬，是反映出賣方開天殺價，而買方落地還錢。 地產經紀的工作是透過談判，令到買賣雙方接受一個現實的價格，成交價應在520萬至530萬之間，因此，地產經紀談判的本質是打擊客戶 (買賣雙方) 的理想，讓他們回到現實的層面，換言之，是要讓人從理想中跌落到現實的硬地，有時會跌得很傷很痛。基於此，談判工作做起來殊不容易，有時更會挨罵，被客戶唾棄。 施先生就曾介紹一個經紀給有意出售物業的朋友，但朋友對該經紀每日來電「鋤價」非常不滿，並有所投訴，施先生安慰他，指經紀向業主「鋤價」，反映他同時亦有向買家「鋤價」，表示他有促成交易的決心，並無躲懶，反而更能為業主完成其最原始的目標──把業主的樓盤賣出去。 試想想，一個叫價580萬的業主，如何令他接受到一個480萬的還價，當中地產經紀的說話技巧至為重要，要令到對方接收到訊息而又不惱怒，繼續願意傾談下去。當然，現實中所謂的底線很可能並未有明顯地或先天地存在，買賣雙方的底線都是經過地產經紀多次的測試才能出現，談判的工作就是測試，並且耐性地及一步一步地測試出來。 就賣方而言，沒有確實的還價是很難測試到他的底線，一般的update由於太機械化，根本對測試底線起不著任何作用，因此，經紀應珍惜每次有客睇樓後給賣方的匯報，爭取機會以還價形式測試賣方的底線，這樣的部署，對於增加日後成交的機會至為有用。 另一個可能的情況就是雙方的底線有距離，例如賣方底線為520萬售出，但買方底線為510萬購入。與先前的例子明顯不同，今次買賣雙方的底線有距離，一般的工作不可能促成交易。在此情況下，經紀仍不應放棄，多做深層工作，掌握客戶底線的真正原因，譬如賣方可能因其物業現時的按揭餘額剛好是520萬，而買方手上資金所能支付的首期只能負擔510萬的樓價，諸如此類。要繼續查探客戶的深層信念，並作出遷移，務必達成交易。對於賣方來說，可以提出市況轉弱的可能，而將來未必賣得此價，切勿錯失機會之類；而對買方則可以引導他將來的遠景，譬如強調有工人房的好處，三房的單位可滿足孩子日後成長的需要等等。 最後，談判是沒有科學準則的，沒有一套絕對有效的方法，經紀要因應情況及客戶不同的性格而作出相關應變。 4. 談判的技巧 談判的技巧可以分為︰動之以情、說之以理、逼之以力及束之以約。 第一項「動之以情」 有人說人是理性的動物，但這套理論早被哲學家佛洛伊德否定，佛氏認為人類的行為大部份是本能的反應。正因如此，談判時動之以情有時比單純的說之以理更為有效，用數字、邏輯、推理等等，有時流於冰冷，令人感覺不佳。 激情的說服力往往無堅不摧，而將客戶帶入夢想的遠景更加有利成交。施先生自己早 年購入西貢一間別墅時，經紀知道他喜歡園藝，故特意投其所好，向他描繪在後花園吃早餐的美麗圖畫；雖然該樓盤內部裝潢殘舊，但他最終仍被說服購入，所以如此，實有賴這個大花園。因此，了解客戶的心態及夢想，是經紀一擊即中的要訣。 另一個例子是，當有同盤同客競爭時，經紀要突圍而出，更要動之以情。施先生曾見過一名Top Sales，經常以需要追Quota為理由而哀求客戶幫襯他，其解釋為希望客戶在達成置業夢想的同時，亦感覺到協助了他，做了一件「好事」。 施先生有感，他年輕時常認為說服人要以理為主，客戶置業是考慮自己的需要、樓盤的質素及叫價條件等等，很少會考慮到經紀的Quota問題，但事實上，施先生的年紀越大，愈覺得動之以情的重要性。 第二項「說之以理」 雖然動之以情有時奏效，畢竟地產買賣從錢銀價值來說是一個比較重要的決定，因此，理性的支持有著不可或缺的地位，理性範圍包括整體經濟環境及政治氣候，亦包括具體供應及需求數字，新近成交個案的比較等等，在說服客戶的過程，適當運用有關理據令經紀無往而不利。 簡而言之，說之以理必須配合動之以情，才能發揮至極。反之亦然。 第三項「逼之以力」 談判有時需要Hard-sell (硬銷)，當動之以情及說之以理都用完用盡，在最後關頭，加力以逼客戶就範，可能會造就奇兵突勝。例如有經紀遲遲未能促使業主接受出價，但眼見同事有客戶即將前往睇樓，深怕之前「鋤價」的努力將會白費，即時有動力向買賣雙方施加壓力，最終達成交易。 世事往往如此，沒有其他對手的進迫，經紀的潛力很多時候未能發揮最佳。 而最經典的例子莫過於珀麗灣第一期銷售，當時新樓盤供應多的是，銷售頗有困難，而發展商能夠一舖清袋，有賴「逼之以力」的銷售手法。首先，發展商製造供應短缺，不是大市場的短缺，而是小島市場的短缺，將眾多有意購買的買家聚集在島上，困上十多個小時，讓他們的身心疲憊及精神變得迷糊時才開盤，發展商並以「飛紙仔」的方式，逐少逐少推出來營造氣氛，引起在售樓處的經紀瘋狂搶奪，有些買家眼見其經紀落力搶盤，亦不好意思不作購買的決定，於是乎，想買A單位的，C單位也照殺，想買$2,800一呎的，變為買了$3,800一呎。 第四項「束之以約」 地產買賣的口頭承諾沒有任何法律約束力，當買賣雙方達成最後買賣條款，必須快速簽署臨時合約，訂明買賣雙方責任，一個美滿的談判才算完成。
1. 寫在前面 經紀超最近有緣聽到施永青先生的演講，講題為談判的藝術，內容非常有用，演繹非常吸引，例子非常精彩，是故節錄有關演辭，公諸同好，並希望加深我輩經紀對自己工作的認知。 2. 經紀的功能 地產經紀的功能分為四個方面︰Match-making (配對)、Negotiation (談判)、Consultant (顧問)及Problem-solving (解決疑難)。 第一項「配對」，即為賣方的樓盤尋找買方，亦可為買方尋找合適樓盤，換言之，就是為賣方或買方配對合適的對象。 第二項「談判」，就是透過經紀的說服工作，收窄買賣雙方的差異或分歧，最終達成交易。 第三項「顧問」，是地產經紀給予客戶的專業意見，協助客戶作出適合自己的決定。 第四項「解決疑難」，是在交易過程中，客戶遇到某些疑難，而地產經紀從旁以至動手協助解決。譬如在租樓時，租客不滿意交樓時窗戶太骯髒，拒絕收樓；業主又以合約沒有列明為理由不予理會，那地產經紀在必要時，可親自為其清理。又例如買家因沒有足夠收入證明，而未能向銀行借到足夠貸款完成交易，地產經紀便需協助買家尋找其他合適的貸款機構。 縱觀上述四項功能，地產經紀最重要的功能為談判，因為配對屬於初期介紹性質，只是一個交易的開始，距離成交還要走一大段路；而顧問工作較難收費，尤其是專業程度難以量度的地產經紀，事實上亦很少行業能夠透過顧問而收取巨額服務費；解決疑難屬附加式工作，未必可以額外收費。由於談判是促成交易的過程中最棘手的工作，並需要具體地完成，最終令雙方落實買賣，故以談判工作最為有價值。 3. 談判的本質 一般來說，買賣雙方都各有自己的理想及底線，以賣方為例，他的理想出售的價格可能為580萬，而底線出售的價格則為520萬 (為方便解說，今次是簡單地以價錢為談判中心，現實當然也有其他條款兼顧。)，另一方面，買方的理想購入價可能為480萬，而底線接受的購入價為530萬，在此情況下，賣方叫價580萬，而買方還價480萬，是反映出賣方開天殺價，而買方落地還錢。 地產經紀的工作是透過談判，令到買賣雙方接受一個現實的價格，成交價應在520萬至530萬之間，因此，地產經紀談判的本質是打擊客戶 (買賣雙方) 的理想，讓他們回到現實的層面，換言之，是要讓人從理想中跌落到現實的硬地，有時會跌得很傷很痛。基於此，談判工作做起來殊不容易，有時更會挨罵，被客戶唾棄。 施先生就曾介紹一個經紀給有意出售物業的朋友，但朋友對該經紀每日來電「鋤價」非常不滿，並有所投訴，施先生安慰他，指經紀向業主「鋤價」，反映他同時亦有向買家「鋤價」，表示他有促成交易的決心，並無躲懶，反而更能為業主完成其最原始的目標──把業主的樓盤賣出去。 試想想，一個叫價580萬的業主，如何令他接受到一個480萬的還價，當中地產經紀的說話技巧至為重要，要令到對方接收到訊息而又不惱怒，繼續願意傾談下去。當然，現實中所謂的底線很可能並未有明顯地或先天地存在，買賣雙方的底線都是經過地產經紀多次的測試才能出現，談判的工作就是測試，並且耐性地及一步一步地測試出來。 就賣方而言，沒有確實的還價是很難測試到他的底線，一般的update由於太機械化，根本對測試底線起不著任何作用，因此，經紀應珍惜每次有客睇樓後給賣方的匯報，爭取機會以還價形式測試賣方的底線，這樣的部署，對於增加日後成交的機會至為有用。 另一個可能的情況就是雙方的底線有距離，例如賣方底線為520萬售出，但買方底線為510萬購入。與先前的例子明顯不同，今次買賣雙方的底線有距離，一般的工作不可能促成交易。在此情況下，經紀仍不應放棄，多做深層工作，掌握客戶底線的真正原因，譬如賣方可能因其物業現時的按揭餘額剛好是520萬，而買方手上資金所能支付的首期只能負擔510萬的樓價，諸如此類。要繼續查探客戶的深層信念，並作出遷移，務必達成交易。對於賣方來說，可以提出市況轉弱的可能，而將來未必賣得此價，切勿錯失機會之類；而對買方則可以引導他將來的遠景，譬如強調有工人房的好處，三房的單位可滿足孩子日後成長的需要等等。 最後，談判是沒有科學準則的，沒有一套絕對有效的方法，經紀要因應情況及客戶不同的性格而作出相關應變。 4. 談判的技巧 談判的技巧可以分為︰動之以情、說之以理、逼之以力及束之以約。 第一項「動之以情」 有人說人是理性的動物，但這套理論早被哲學家佛洛伊德否定，佛氏認為人類的行為大部份是本能的反應。正因如此，談判時動之以情有時比單純的說之以理更為有效，用數字、邏輯、推理等等，有時流於冰冷，令人感覺不佳。 激情的說服力往往無堅不摧，而將客戶帶入夢想的遠景更加有利成交。施先生自己早 年購入西貢一間別墅時，經紀知道他喜歡園藝，故特意投其所好，向他描繪在後花園吃早餐的美麗圖畫；雖然該樓盤內部裝潢殘舊，但他最終仍被說服購入，所以如此，實有賴這個大花園。因此，了解客戶的心態及夢想，是經紀一擊即中的要訣。 另一個例子是，當有同盤同客競爭時，經紀要突圍而出，更要動之以情。施先生曾見過一名Top Sales，經常以需要追Quota為理由而哀求客戶幫襯他，其解釋為希望客戶在達成置業夢想的同時，亦感覺到協助了他，做了一件「好事」。 施先生有感，他年輕時常認為說服人要以理為主，客戶置業是考慮自己的需要、樓盤的質素及叫價條件等等，很少會考慮到經紀的Quota問題，但事實上，施先生的年紀越大，愈覺得動之以情的重要性。 第二項「說之以理」 雖然動之以情有時奏效，畢竟地產買賣從錢銀價值來說是一個比較重要的決定，因此，理性的支持有著不可或缺的地位，理性範圍包括整體經濟環境及政治氣候，亦包括具體供應及需求數字，新近成交個案的比較等等，在說服客戶的過程，適當運用有關理據令經紀無往而不利。 簡而言之，說之以理必須配合動之以情，才能發揮至極。反之亦然。 第三項「逼之以力」 談判有時需要Hard-sell (硬銷)，當動之以情及說之以理都用完用盡，在最後關頭，加力以逼客戶就範，可能會造就奇兵突勝。例如有經紀遲遲未能促使業主接受出價，但眼見同事有客戶即將前往睇樓，深怕之前「鋤價」的努力將會白費，即時有動力向買賣雙方施加壓力，最終達成交易。 世事往往如此，沒有其他對手的進迫，經紀的潛力很多時候未能發揮最佳。 而最經典的例子莫過於珀麗灣第一期銷售，當時新樓盤供應多的是，銷售頗有困難，而發展商能夠一舖清袋，有賴「逼之以力」的銷售手法。首先，發展商製造供應短缺，不是大市場的短缺，而是小島市場的短缺，將眾多有意購買的買家聚集在島上，困上十多個小時，讓他們的身心疲憊及精神變得迷糊時才開盤，發展商並以「飛紙仔」的方式，逐少逐少推出來營造氣氛，引起在售樓處的經紀瘋狂搶奪，有些買家眼見其經紀落力搶盤，亦不好意思不作購買的決定，於是乎，想買A單位的，C單位也照殺，想買$2,800一呎的，變為買了$3,800一呎。 第四項「束之以約」 地產買賣的口頭承諾沒有任何法律約束力，當買賣雙方達成最後買賣條款，必須快速簽署臨時合約，訂明買賣雙方責任，一個美滿的談判才算完成。
工廈市場的「怪現象」
節錄自明報2008年4月14日<<陸振球專欄>>
雖然近年香港工廈市場有CEPA(更緊密經濟合作協議)等利好因素，但大趨勢仍是工廈市場出現需求萎縮，但工廈做價卻大幅反彈，個別地區的工廈價格更錄得倍數升幅，除了投機因素，還有什麼原因可以解釋？
供應跌幅大於需求萎縮價格仍可升
筆者認為是，雖然工廈需求長期不振，但因供應量減少更快，除04年僅有約1000方米的極少量新工廈樓面落成外，03、05和06年，工廈市場都沒有任何新落成，而去年的落成量也只有1.6萬方米。這裏展示一個道理，就是當某類型物業的供應急跌，而就算需求同時萎縮，只要供應減少速度快過需求的萎縮速度，該類物業的價格仍可以急升！
近期香港住宅樓市重現整固，不少評論擔心因次按可能影響全球經濟，進而打擊香港的樓宇需求。這個觀點某程度是對，但要知道，香港的住宅供應由「八萬五」大減，未來數年每年私人住宅新供應只有1萬多伙，如此巨大的供應減幅，就算住宅市場出現需求萎縮，有關影響也會被大為抵消。
雖然近年香港工廈市場有CEPA(更緊密經濟合作協議)等利好因素，但大趨勢仍是工廈市場出現需求萎縮，但工廈做價卻大幅反彈，個別地區的工廈價格更錄得倍數升幅，除了投機因素，還有什麼原因可以解釋？
供應跌幅大於需求萎縮價格仍可升
筆者認為是，雖然工廈需求長期不振，但因供應量減少更快，除04年僅有約1000方米的極少量新工廈樓面落成外，03、05和06年，工廈市場都沒有任何新落成，而去年的落成量也只有1.6萬方米。這裏展示一個道理，就是當某類型物業的供應急跌，而就算需求同時萎縮，只要供應減少速度快過需求的萎縮速度，該類物業的價格仍可以急升！
近期香港住宅樓市重現整固，不少評論擔心因次按可能影響全球經濟，進而打擊香港的樓宇需求。這個觀點某程度是對，但要知道，香港的住宅供應由「八萬五」大減，未來數年每年私人住宅新供應只有1萬多伙，如此巨大的供應減幅，就算住宅市場出現需求萎縮，有關影響也會被大為抵消。
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