樓價每年升5％已不得了

轉載自明報 2007年1月8日<<樓市管窺>>
樓價每年升5％已不得了
對於未來一年的樓價預測，有大好友估計會升30%，也有認為只升5%，當然也會有淡友預期樓價會下跌。撇除了大好友和大淡友的估計，如果樓價每年可升5%，物業是否一項好的投資項目？
當然，如和近月股巿升幅比較，買中一隻中資股，隨時一個月便可以獲得數成的資金回報，但股巿從來風高浪急，單是上周四，國企股便也可一日內回落數個百分點，相對下樓巿表現較為穩定。
更重是的是，投資物業，除了要估計樓價升幅，更重要是可以收租，如是自住則可以不用再交租。以現時二手住宅物業一般可提供4至5厘的租金回報，則如樓價每年可升5％，連同租金收入，年回報率便可高達9％或以上。如以「72定律計算」，9％以上的回報率，即等同若以現金購入物業，平均只要8年或更短時間便可「翻本」，之後的便是純利。
買樓收租足以供樓
所以，不要小看每年5％的樓價升幅，如物業巿場能「保證」每年4厘以上的租金回報，另加5厘的價格升幅，則除非出現惡性通脹，任何投資基金都會認為是上佳的投資對象。
事實上，縱使樓價不升，現時按揭息口也只約5厘左右，買樓收租已大致足以供樓，即是付出首期後，只要租金不跌和息口不再回升，便可以「印印腳」等供完樓，然後「接收」物業，繼續賺取租金收益。若息口進一步回落，則是供樓會抵過租哩。