看重短期因素 不利理性決策, 樓價走勢圖宜點線皆行

節錄自明報2006年5月22日 <<樓市管窺>>
看重短期因素 不利理性決策
不少樓巿分析過於重短期因素的作用，以至每當息口出現升跌或股巿波動，又或是某個發展商減價或加價，便隨即更改對樓巿的預測，有關分析其實對業主和準買家而言，可能只產生「噪音」的作用，反不利他們作出理性的決策。
就以傳媒經常最喜歡的「新高」或「新低」成交價報道，固然最能吸引讀者的視線，但是否對樓巿有真正的啟示作用卻頗成疑問，而這亦是筆者撰寫本欄和接受「明報理財會」邀請寫作新專欄的原因，希望有關文章能刺激讀者思考和帶來有用的啟發。
要能令分析文章言之有物，首先要掌握數據的背後涵意和能嫻熟的運用統計技巧，就如筆者最近和一家統計機構洽商時，便被問及如以圖表表達某屋樓價走勢，則採用一個月平均樓價的數據繪圖，固然可減少因出現個別極高價或極低價成交令樓價線過於波動所傳遞的混亂信息，但有關的高低價成交對平均樓價造成影響卻又消失無形。如此有何解決辦法﹖
樓價走勢圖宜點線皆行
一個簡單的做法是在劃出平均價走勢「線」時，同時以「點」點出該月最高和最低成交價。如要處理出現較多偏高或偏低成交的情況，則可同時繪出「平均樓價」和「中位樓價」走勢，如平均樓價高於中位樓價走勢，便代表當月成交較多集中高價成交單位，反之則較集中低價單位。
以上的統計分析利用文字似乎有點累贅，只想點出的是，要寫出負責任的樓巿分析文章，不能只靠直覺的見好說好，見淡說淡，要下的工夫可不少哩!