地鐵樓盤分樓面易「居屋化」

轉載自明報2006年2月6日 <<樓市管窺>>
地鐵樓盤分樓面易「居屋化」
地鐵(0066)將軍澳夢幻之城二期早前雖已完成招標並批出項目，但原來事件餘波未了，有曾入標和未有入標的發展商私下議論，說若地鐵往後推出招標項目仍如夢城二期一樣以分樓面為入標條件，除了令發展商風險大增外，更擔心地鐵樓盤會「居屋化」，影響了物業質素。
據有關發展商解釋，假設一個樓盤的可出售住宅樓面為100萬方呎，而「合理」的每呎建築費連同利息成本為1200元，在分樓面的前提下，最後由發展商以項目落成後三成樓面分予地鐵而中標，投得項目的發展商將會有極大誘因「將貨就價」，盡量壓低建築成本以獲取較高利潤。
試想想，本來有發展商願意在起樓時多付每呎100元建築成本，以求日後可以賣更高價而獲取較高利潤，但在分三成樓面(30萬呎樓面)的條件下，每多付出100元建築成本，分予地鐵的實際成本便多了3000萬元，而發展商餘下的70萬呎樓面，除非每呎樓面可多賣143元或以上(扣除每呎多付100元建築費後，每呎樓面須多賺至少43元)，才可抵消前述的3000萬元，如此才值得每呎多花100元起樓。
相反，如發展商每呎少投放100元建築費，便變相少分3000萬元予地鐵，而除非每呎樓面因此少賣143元或更多，才變得不合算。
因此，在分樓面的前提下，發展商便會如以前的居屋項目中標財團，有較大誘因減少投放建築成本，令地鐵樓盤「居屋化」。